한겨레

제2의 용산참사 막으려면
재개발·재건축 이익 대부분
건설업체·토지소유주 차지
세입자 우선분양 등 고려를

6명의 인명을 앗아간 ‘용산참사’가 일어난 지 4년째. ‘제2의 용산참사’는 언제든 다시 발생할 수 있다. 보금자리주택지구로 지정된 경기도 구리시 갈매지구에서 세입자 및 영세상인들이 제대로 된 보상책 없이 쫓겨날 위기에 처한 상황은 2009년의 용산과 하등 다를 바 없다. 낙후된 도시를 더욱 살기 좋게 만들기 위한 개발일 텐데, 왜 세입자들은 항상 열악한 상황으로 떨어지는 것일까?

주요한 이유 중 하나는 토지개발이익 분배의 편향성에 있다. 현재의 도시정비사업에서 발생하는 토지개발이익의 대부분은 건설업체와 토지 소유주가 나누어 가진다. 정부 역시 도시정비사업 이후의 세수 증가를 통해 토지개발이익의 간접적인 수혜자가 된다. 현재의 도시정비사업에 따른 혜택에서 세입자가 낄 자리는 없다. 건설업체나 토지 소유주들을 중심으로 이루어져 있는 현행법 체계는 세입자들의 형편을 고려해주지 않는다.

세입자들은 토지개발이익을 함께 나눌 권리가 정말 없을까? 그렇지 않다. 토지의 가치가 높아진 데는 도시의 구성원들 모두의 노력이 깃들어 있다. 노력의 경중을 따진다면 그 토지 위에서 열심히 일해 마을을 구성하고 지역의 활성화를 이루어낸 세입자들의 노력이 토지와 건물을 사두기만 했던 부재지주들보다 적지 않다.

현재 국회에는 상가세입자들의 권리를 강화하기 위한 상가건물임대차보호법이 계류돼 있다. 하지만 현행 소유권 중심의 법체계에 익숙한 많은 국회의원들의 반대를 뚫고 입법화될 가능성은 매우 희박하다.

‘소유권’에서 ‘사용권’ 중심으로 사고를 전환하면 문제 해결의 실마리는 여기저기서 보인다. 지난해 초 뉴타운 문제 해결을 위해 박원순 서울시장이 천명한 ‘소유자 중심에서 거주자 중심의 개발’이라는 사고의 전환은 난마처럼 뒤얽힌 뉴타운 문제 해결의 시발점이 되고 있다.

오랫동안 지역사회를 발전시키고 지켜온 거주자들의 노력을 인정한다면, 건설업체·토지소유주·세입자들의 상호 합의를 거쳐 대안을 마련할 수 있다. 임시 시장 마련 및 우선분양권 부여 등이 가능하다.

특히 영세자영업 세입자의 문제는 정부 주도의 도시정비사업에만 국한되지 않는다. 개인 소유의 건물에서도 언제든 일어날 수 있으며, 지금도 곳곳에서 전 재산을 들여 사업을 시작한 상가세입자들이 제대로 된 보상을 받지 못한 채 쫓겨나야 하는 어려움을 겪고 있다.

영세자영업 상가세입자는 우리 사회의 가장 취약한 계층이다. 재개발·재건축으로 인해 그들의 사업터전으로부터 ‘정리해고’를 당한다면, 그들은 ‘망루’ 말고는 갈 곳이 없다. 얼마나 많은 사람이 희생해야 상가세입자들의 권리가 인정받을 수 있을까? 용산참사는 여전히 현재진행형이다.

이성영 토지정의시민연대 정책팀장

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