한겨레

정부가 ‘8·2 부동산대책’에서 민간택지의 분양가 상한제 기준을 완화해 적용 대상을 확대하기로 하면서, 강남권을 비롯한 서울 지역 재건축·재개발 아파트 고분양가에 제동이 걸릴지 주목된다. 일부 재건축 조합은 정부 규제를 의식해 분양가를 애초 예상보다 낮추는 방안도 검토하고 있다.

8일 건설업계 말을 종합하면, 정부의 8·2 부동산대책 발표로 연내 일반분양을 계획하고 있는 서울 강남권 재건축 조합과 건설사에 비상이 걸렸다. 분양가 상한제가 확대 적용될 것으로 관측되면서, 종전에 계획했던 수준의 분양가를 책정하는 게 쉽지 않아졌기 때문이다.

국토교통부는 이번 대책에서 과도한 분양가로 인한 시장 불안을 차단하기 위해 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 분양가 상한제 정량 요건인 주택가격 상승률과 청약경쟁률 등을 개선하기로 했다. 현재 주택법 시행령에 규정된 분양가 상한제 적용 요건은 3개월간 주택가격 상승률이 10% 이상, 3개월간 주택 거래량이 전년 대비 3배 이상, 직전 3개월 연속 평균 청약경쟁률이 20 대 1 이상인 경우로 정하고 있다. 그러나 이 기준으로는 매맷값이 크게 올랐던 서울 강남권 등지에서도 적용 대상을 찾기 어려웠다. 결국 정부는 이 정량 기준을 낮추는 쪽으로 다음달 주택법 시행령을 개정해 10월께부터 적용할 방침이다.

정부가 사실상 폐지된 것이나 다름없었던 민간택지 분양가 상한제 카드를 다시 꺼내든 것은 강남권 재건축 단지 등이 일반분양분의 분양가를 경쟁적으로 올리면서 주변 집값까지 들썩이게 하는 부작용이 나타났기 때문이다. 주택도시보증공사 집계를 보면, 지난 6월 기준 서울 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2200만1천원으로 2015년 3월말(1938만원)보다 13.5% 올랐고 2013년에 견줘선 4년 만에 32% 이상 껑충 뛰었다. 강남권 재건축 아파트는 지난해부터 3.3㎡당 분양가가 4천만원대 중반에 올라섰다.

정부의 분양가 상한제 압박이 현실화되면서 일반분양을 앞둔 재건축 조합들이 눈치보기에 들어갔다. 다음달께 분양 예정인 강남구 개포시영 재건축 단지(래미안 강남 포레스트)의 경우 애초 일반분양분의 가격이 3.3㎡당 4500만∼4600만원으로 예상됐으나 8·2대책 이후 조합과 시공사가 4200만∼4300만원으로 300만원가량 낮추는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다. 서초구 잠원동 신반포 6차 재건축 단지(센트럴자이)도 분양가를 재검토하고 있다. 이 아파트는 지난해 말 인근에 분양한 잠원동 ‘래미안 신반포 리오센트’의 분양가가 3.3㎡당 4250만원이었던 점을 들어 분양가를 4600만원대에 책정할 예정이었다.

강남권 재건축 조합과 건설사는 10월로 예정된 정부의 분양가 상한제 규정 변경 전에 일반분양에 나서는 방안도 검토 중이지만 이 역시 제약을 받아 쉽지 않은 실정이다. 일반분양을 위해 반드시 밟아야 하는 절차인 분양보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 이유로 분양보증을 거절하는 경우, 분양 시기가 미뤄지고 분양가를 낮춰야 하는 등 타격이 크기 때문이다. 지난해 현대건설은 개포주공3단지를 재건축해 분양하는 ‘디에이치 아너힐즈’의 3.3㎡당 평균 분양가를 4457만원으로 책정했다가 분양보증을 거절당한 뒤 분양가를 4137만원으로 낮춰 겨우 분양에 들어간 적이 있다. 한 대형 건설사 임원은 “하반기 일반분양이 몰려 있는 강남과 과천 재건축 단지의 경우 분양가를 낮추면 조합원들의 추가 분담금이 늘어나기 때문에 조합과 건설사가 적정 분양가를 결정하는 데 진통이 예상된다”고 말했다.

최종훈 기자cjhoon@hani.co.kr

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