한겨레

“내년 3월 말까지는 팔 기회를 드리겠다는 뜻이다.”

김수현 청와대 사회수석은 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 다음날인 지난 3일 기자간담회에서 다주택자 양도소득세 중과를 8개월 뒤인 내년 4월1일부터 시행하기로 한 이유를 이렇게 말했다. 다주택 보유 집주인들이 내년 봄 이사철까지 처분할 수 있도록 유예기간을 뒀다는 설명이다. 그렇다면 정부의 기대와 달리 다주택자들의 주택 매각이 순조롭지 않을 경우에는 어떻게 될까? 김 수석은 이에 대해서는 아무런 언급도 하지 않았지만, 다주택자 양도세 중과세를 내년 4월로 미루며 보유주택 처분을 유도한 것은 상황이 여의치 않을 경우 실행할 ‘2단계 대응’까지 염두에 둔 것이라는 해석이 부동산 업계에서 나온다. 상당수 다주택자들이 보유주택을 처분하지 않고, 임대주택 등록도 하지 않으면서 ‘버티기’에 들어갈 경우 이를 명분으로 더 강력한 조처를 취할 수 있다는 것이다.

먼저 예상해볼 수 있는 것이 다주택자 보유세 중과세다. 현재 인별로 2주택 이상 보유한 다주택자는 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택자는 9억원) 이상인 경우 종합부동산세를 내고 있다. 따라서 다주택자의 종부세 세율을 높이거나 과세 기준을 조정하는 등의 압박 수단이 강구될 수 있다. 1주택자의 보유세를 건드리지 않아 조세저항을 최소화하면서, 2주택 또는 3주택 이상 다주택자의 보유세를 올리는 게 얼마든지 가능하기 때문이다.

그러나 정부는 보유세 인상에는 신중한 태도다. 기획재정부는 8·2 대책 발표 당시 “보유세 인상은 전체적인 재산 과세 수준이 적정한지, 보유세와 거래세 비중이 적정한지 등 폭넓은 의견 수렴을 통해 세제개편 차원에서 결정해야 할 사안”이라고 선을 그었다. 김 수석도 “소득에 부과하는 소득세와 달리 정규 소득이 없는데도 누진세율을 적용해 부과하는 보유세는 고려해야 할 게 많다”고 말했다.

다주택자에 대해서만 보유세를 인상한다고 해도 실효성 문제가 생긴다. 다주택자가 보유주택을 임대주택으로 등록하는 경우에는 양도세 중과세뿐만 아니라 종부세 합산과세 대상에서도 배제되기 때문이다. 즉, 주택을 내놓지 않고 끝까지 버티는 다주택자에 대한 징벌적 조세로 보유세를 올려봐야 실익은 크지 않으면서 ‘세금폭탄’이라는 정치적 논란만 야기할 수 있다는 것이다.

이에 따라 지방선거를 앞둔 내년 상반기 정부가 다주택자에 대한 대책으로 꺼내들 후속 카드는 ‘임대주택 등록 의무화’가 유력하다고 전문가들은 말한다. 임대주택 등록이 강제적으로라도 이뤄지면 임대소득에 대한 과세를 정상화하고 동시에 민간 임대주택 시장의 안정도 꾀할 수 있게 된다. 등록된 민간 임대주택은 민간임대주택법에 따른 임대료 인상 상한제(연 5% 이내)가 적용되기 때문이다. 김현미 국토교통부 장관이 지난해 3주택 이상 보유자는 의무적으로 임대주택을 등록하도록 하는 법안을 발의한 적이 있다는 점도 임대주택 의무화 추진에 무게를 싣는다.

부동산업계에선 임대주택 등록 의무화가 이뤄지면 그때서야 보유주택을 처분하는 다주택자들이 나타날 것이라는 분석도 있다. 다주택자 가운데는 세금 부담보다 본인의 임대소득이 낱낱이 드러나는 상황을 더 꺼리는 경우도 많기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “어쩌다 2주택자가 된 보통사람들 외에 보유 자산가액이 큰 다주택자들은 세부담이 있더라도 매각보다 가족 간 증여를 선호하고, 막판에는 임대사업 등록보다 매각을 선택할 가능성이 높다”고 내다봤다. 통계청에 따르면 2015년 현재 전국의 다주택 보유자는 2주택자 148만7천명, 3주택자 22만8천명, 4주택자 5만9천명 등 187만명에 이른다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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