한겨레

기반시설 노후도·범위 따라 구분
용산참사 지역은 ‘도시환경정비’

재개발? 재건축? 주거환경 개선 사업? 도시환경 정비사업? 뉴타운?

용산 참사를 계기로 도시정비사업에 대한 관심이 부쩍 높아졌지만, 용어는 아리송합니다. 심지어 언론에서도 개념을 뒤죽박죽으로 쓰는 경우도 많습니다. 모두 낙후된 지역을 번듯하게 정리하는 ‘도시정비사업’들인데, 개념은 각각 다릅니다.

우선 주택 재개발 사업은 ‘기반시설(도로·공원 등)이 열악하고 노후, 불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업’을 말합니다. 보통 면적 1만㎡ 이상인 지역을 대상으로 △가옥의 밀집도 △가옥들의 노후 정도 △지나치게 작은 필지의 비율 △4m 이상 도로에 접한 가옥의 비율 등 네 가지를 평가해서 시장이 5년마다 재개발사업 지구를 정합니다. 서울시에서만 299곳 1187만㎡가 재개발지구로 지정돼 있습니다. 도시정비사업 가운데 가장 흔한 사업이죠. 도시정비사업 전체를 통칭하는 개념으로 종종 쓰이는데 엄밀히 따지면 틀린 표현입니다.

주택 재건축 사업은 ‘기반시설이 양호하지만 노후 아파트, 노후 단독주택지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업’입니다. 쉽게 말해 주택 재개발 지구가 되기에는 주거 여건이 좋은 곳에 해당됩니다. 사업 요건도 주택 재개발 사업보다 덜 까다로워서 아파트의 경우 1만㎡ 이상, 300가구 이상으로서 준공 뒤 20~40년의 시간이 지나면 충족됩니다. 서울에서 319곳 1131만㎡가 재건축 정비예정구역으로 지정돼 있습니다. 서울 강남의 일부 낡은 아파트가 투기 대상이 되는 이유가 재건축 뒤의 개발이익 때문인 것은 익히 알려져 있죠.

주거환경 개선 사업은 온갖 도시정비사업 가운데 가장 낙후된 지역을 위한 것입니다. 상대적으로 조건이 까다로워서, 재개발·재건축과 달리 주민의 동의를 얻은 지방자치단체장이나 주택공사 등이 사업 시행을 맡습니다. 2003년 도시 및 주거환경 정비법이 제정되면서 조합 중심의 정비사업이 주를 이루면서 이제는 거의 사라진 사업입니다.

이번 용산 참사가 일어난 용산 국제빌딩 주변 4구역은 도시환경정비 사업 대상 지역이었습니다. 도시환경 정비사업은 재건축, 재개발 등과 달리 상업지역을 주된 대상으로 합니다. 서울 4대문 안의 도시정비사업이 대부분 이 도시환경 정비사업으로 진행되지요. 서울에는 467곳에 239만㎡가 정비예정구역으로 지정돼 있습니다.

그렇다면 뉴타운 사업은 무엇일까요? 가장 쉽게 말하자면, 위의 모든 사업을 포괄하는 광역정비사업을 말합니다. 넓어봐야 1만㎡ 수준에서 지역별로 진행되는 재개발·재건축 등의 도시정비사업들은 도시 전체 측면에서 보면 ‘계획된 막개발’을 초래했습니다. 이런 문제점을 해결하기 위해 이명박 전 서울시장이 2003년에 도시재정비 촉진을 위한 조례를 정하고 재개발·재건축 지역을 한데 묶어 대단위 개발을 할 수 있는 ‘도시 재정비 촉진지구’, 이른바 뉴타운 지구로 26곳을 지정했습니다. 그 면적은 어마어마해서, 이 시장 재임 기간에 지정된 면적을 합하면 2405만㎡에 이르렀습니다. 1973년부터 2008년까지 36년 동안 지정된 재개발 구역 면적 1939만㎡보다도 넓을 정도로 어마어마한 규모였습니다.

사실 ‘한강의 기적’ 신화는 철거민들의 삶의 뿌리를 뽑는 철거의 역사이기도 했습니다. 용산 참사의 배경에는 뿌리깊은 철거의 문제점을 해결하지 않은 채 도시정비사업의 대상 지역을 무작정 확대한 서울시의 오판도 자리잡고 있습니다.

김기태 기자 kkt@hani.co.kr