한겨레

정부가 지난 2일 전세사기 예방, 피해지원, 단속 및 처벌강화를 뼈대로 한 ‘범정부 전세사기 대책’을 발표했다. 이들 대책에는 그동안 전세사기 피해자들이 제도적 개선을 촉구한 것들이 다수 반영된 게 사실이다. 그러나 전세사기 원인에 대한 정부의 진단 가운데 일부는 논란의 여지가 있고, 예방 대책 가운데 일부는 보완이나 재검토가 필요하다는 지적도 나온다. 팩크체크와 함께 보완 필요성을 살펴봤다.

① ‘임대차 3법’이 전세사기 원인?

원희룡 국토교통부 장관은 지난 2일 “이념적으로는 서민을 위한 임대차 3법과 전세 대출이었지만, 결과적으로는 조직적인 사기 집단에 먹잇감을 던져주고 다수의 서민은 전세사기 피해자로 전락하는 결과를 가져왔다”며 전세사기의 배경으로 문재인 정부 정책을 지목했다.

그러나 임대차 3법과 전세사기는 직접적인 관련이 없다는 게 업계의 진단이다. 2021년 세모녀 사건, 지난해 수도권 빌라왕 사건 등 최근 대형 전세사기 사건이 잇따라 터졌지만, ‘화곡동 빌라왕’ 강모씨 사건(2019년) 등 대규모 임차인 피해 사건은 2020년 임대차 3법 시행 이전에도 이미 발생한 바 있다.

또 임대차 3법이 전셋값 상승을 불렀다고 할 수도 없다. 전국의 주택(아파트·단독·연립주택 종합) 전셋값은 2020년 연간 4.61%, 2021년 연간 6.51%(한국부동산원 조사) 상승했지만, 지난해는 5.56% 하락했고 현재도 큰 폭으로 하락 중이다. 지난해는 임대차 3법이 시행된 지 2년이 경과한 시기로, ‘임대차 3법 폐지’를 국정과제로 내건 윤석열 정부가 계약갱신청구권 제도의 부작용(1회 갱신 뒤 전셋값 급등)으로 인한 극심한 전세대란을 우려했지만 되레 전셋값이 큰 폭으로 떨어졌다. 지난 2020년~2021년 한국은행 기준금리가 역대 최저로 내려갔을 당시 시중 전세자금 대출이 많이 풀린 게 전셋값 상승에 가장 큰 영향을 끼쳤다.

 ② 감정가 후순위는 ‘조삼모사’?

정부는 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 반환보증 가입 때 적용하는 주택가격 기준을 ‘현행 감정가→공시가격 140%→실거래’가 차례에서 ‘공시가격 140%→실거래가→감정가’ 차례로 바꾸기로 했다. 일부 감정평가사가 시세 부풀리기(속칭 ‘업’감정)로 전세사기에 가담했다고 보면서 이를 차단하기로 한 것이다.

그러나 최근 전세사기가 집중된 신축 빌라(다세대·연립)의 경우 공시가격과 실거래가격을 확인할 수 없는 경우가 많다. 통상 공시가격은 주택이 신축된 이듬해부터 공시되고 있고, 신축 빌라는 분양 초기에 실거래 사례가 없는 경우도 흔하기 때문이다. 이에 따라 감정가를 후순위로 돌려봐야 신축 빌라는 여전히 감정가로 주택가격을 산정할 가능성이 높아, 이번 조처가 ‘조삼모사’가 될 수 있다는 지적이 나온다. 이에 대해 국토부 관계자는 “신축 빌라의 감정가에 대해선 90%만 주택가격으로 인정할 계획”이라고 말했다.

③ 전세보증 허용 전세가율 100%→90% 실효성은?

이번 대책에 따라 오는 5월부터는 주택도시보증공사의 전세금 반환보증이 허용되는 주택의 전세가율이 현행 100% 이하에서 90% 이하로 낮춰진다. 임대인이 최소한 집값의 10% 정도는 자기자본이 필요해져 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식의 전세사기는 막을 수 있다는 게 정부의 설명이다. 그러나 이를 반대로 보면, 전세가율이 90%를 넘는 주택의 임차인은 전세보증 사각지대로 내몰릴 수 밖에 없다는 뜻이기도 하다.

민달팽이뉴니온 등 시민사회단체에선 근본적인 ‘깡통전세’ 방지책을 촉구하고 있다. 심상정 정의당 의원은 지난달 25일 선순위 담보권과 국세·지방세 체납액이 없는 경우 임차보증금을 주택가격의 70% 이하로 법적으로 제한하는 파격적인 내용의 주택임대차보호법 개정안을 발의해 주목된다. 또 일부 전문가는 전세가율이 깡통전세 위험군인 70% 이상이고 임차인이 요청할 경우에는 임차인이 아니라 임대인이 전세보증에 의무적으로 가입하도록 하되, 보증공사가 임대인의 신용정보를 조회해 전세사기를 예방할 수 있도록 해야 한다는 제안도 내놓고 있다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr