한겨레

당정이 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대해서도 보유세 강화 등을 검토하기로 하면서, 초고가 주택 보유자들에 대한 추가 규제에 관심이 쏠리고 있다. 1주택 실수요자까지 투기세력으로 볼 것이냐를 둘러싼 논란부터 초고가 1주택의 기준 가격을 얼마로 둘 것인지까지 앞으로 풀어야 할 쟁점이 적지 않다. 6일 기획재정부와 국토교통부 등에 따르면, 정부와 여당은 초고가 1주택 소유자에 대한 종합부동산세 부담을 강화하는 한편, 양도소득세 비과세 대상인 1가구 1주택자의 실거주 요건을 강화하는 내용 등을 검토하고 있다. 이는 빠른 가격 상승이 기대되는 서울 강남 등의 고가 주택에 투기수요가 쏠리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 현재의 부동산 시장 과열의 한 원인이 되고 있다는 판단에 따른 것이다.

국토부는 애초 실소유자들이 한 채씩만 소유하면 고가 주택이라도 문제 될 게 없다는 분위기였다. 정부 부동산 대책의 기조가 실수요자는 보호하되, 투기수요만 골라내 ‘핀셋규제’하겠다는 것이었기 때문이다. 보유세 개편을 논의할 당시에도 정부·여당은 1주택자의 세부담은 가급적 늘리지 않겠다는 입장이었고, 7월 정부가 내놓은 종합부동산세 개편안 역시 3주택 이상 소유자에 대한 0.3%포인트 세율 중과 등 다주택자에게 초점이 맞춰졌다.

하지만 실수요자를 보호한다는 명목으로 각종 비과세 감면 등 예외를 만든 것이 오히려 투기를 부추기는 결과를 가져왔다는 비판이 적지 않다. 임재만 세종대 교수(부동산학과)는 “안정적으로 장기간 살기 위해 주택을 구매하는 것인데 1주택자들은 양도세를 원칙적으로 면제해주니까 2~3년마다 집을 바꾸면서 투기를 하도록 조장하는 셈”이라며 “정부가 1가구 1주택 프레임에서 벗어나야 한다”고 지적했다.

현실적인 문제는 고가 아파트를 매수하려는 수요 중 실수요와 투기수요를 구분할 수 있느냐는 것이다. 장하성 청와대 정책실장은 지난 5일 <교통방송>에 출연해 “이달 부동산 관련 정보를 통합해서 보는 임대차주택 정보시스템이 가동되면 거의 완벽하게 투기수요와 실수요를 구분할 수 있다”고 말했다. 하지만 이는 다주택자의 주택 추가 매수에는 적용될 수 있지만 1주택자에게 적용해 투기세력을 골라내는 것은 한계가 있다는 지적이 나온다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “실수요 중에서도 실거주 수요를 구분해 실제 거주 목적으로 주택을 구매하는 이들을 중심으로 보호하면 된다”고 말했다.

초고가 주택 보유자에 대한 추가 규제가 추진될 경우, 초고가의 기준을 어떻게 둘 것인지도 논란이 될 수 있다. 현재 1주택자의 경우 공시가격 9억원(시가로 약 13억원)이 넘으면 종부세 대상이 되는 고가 주택으로 인정되고 있다. 일부에서는 9억원이 2008년 종부세법이 개정될 때 정해진 기준이라 현실에 맞지 않는다는 비판이 있는 반면, 다른 한편에서는 올해 기준으로도 공시가격 9억원을 넘는 아파트는 전국 아파트 중 1.1%인 14만호에 불과해 초고가 주택이 맞다는 반론도 있다. 박 위원은 “사회적 합의가 필요한 부분”이라며 “만약 여론조사를 하면 사람들은 10억원 이상 주택은 고가 주택이라고 할 것이다. 일반적인 국민들의 눈높이에서 봐야 한다”고 말했다.

허승 기자 raison@hani.co.kr