한겨레

서울 마포구 신수동에 사는 김아무개씨는 오는 6월 아파트 전세 계약기간 만료를 앞두고 시름이 깊어지고 있다. 2년 전 3억원에 입주했던 전용면적 59㎡ 소형 아파트 전셋값이 현재 3억5000만원선으로 뛰어오르면서 최근 집주인이 보증금 5000만원을 더 내거나 인상 금액을 월세로 돌리는 방안 중에 선택해달라고 통보해왔기 때문이다. 김씨는 “목돈이 없으니 결국 월세를 내는 ‘반전세’로 돌려야 하는데 부담이 크다. 집값이 좀더 싼 외곽으로 떠나야 할지 고민스럽다”고 말했다.

서민들의 전월세 주거비 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 케이비(KB)국민은행 통계를 보면, 지난 3월 서울 아파트 평균 전세가격은 4억244만원으로, 2년 전인 2014년 3월(3억300만원)보다 9944만원이 올랐다. 치솟는 전셋값이 매맷값을 바짝 따라붙으면서 3월 현재 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)은 사상 최고치인 74.7%에 이르렀다.

이에 지난 ‘4·13 총선’에서 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권 도입’을 전월세 안정대책 공약으로 내건 더불어민주당이 제1당이 되면서 이 제도 도입을 뼈대로 한 주택임대차보호법 개정안이 20대 국회에서 통과될 수 있을지 주목되고 있다. 전월세 상한제는 앞서 19대 국회에서 더민주와 정의당 등에서 도입 법안을 발의했지만 새누리당과 정부가 반대해 처리가 무산된 바 있다.

전월세 상한제는 해마다 수천만원씩 뛰고 있는 ‘미친 전셋값’을 잡기 위해 전세와 월세 상승폭을 일정 수준(연 5% 정도) 이하로 묶는 제도다. 또 계약갱신청구권은 2년의 전월세 계약 기간이 끝난 뒤 임차인이 희망할 경우 한 번 더 2년의 계약을 체결할 수 있도록 하는 것이다. 이렇게 두 제도가 작동하면 집주인이 첫 번째 전월세 계약기간이 끝날 때 함부로 전월세금을 올리거나 세입자를 내쫓기가 어려워진다.

20대 국회가 구성되면 더민주와 국민의당, 정의당은 정책 연대를 통해 전월세 상한제를 재추진할 것으로 보인다. 더민주와 정의당은 공약대로 추진하겠다는 방침이고 국민의당도 공약으로는 내걸지 않았지만 전월세 상한제를 신중하게 추진하겠다고 밝혔다. 그러나 새누리당은 집주인 재산권 침해 등을 이유로 전월세 상한제에 대해 애초부터 부정적 입장이고, 정부도 부작용을 우려하며 반대하고 있다. 이에 따라 전월세 상한제를 둘러싼 치열한 찬반 논란이 20대 국회에서도 이어질 것으로 예상된다.

시민사회단체와 진보적 전문가들은 전월세 상한제가 속히 도입돼야 한다고 보고 있다. 참여연대와 민달팽이유니온, 전국세입자협회 등 주거관련 시민사회단체로 구성된 주거권네트워크는 “전월세 가격이 감당할 수 없을 정도로 상승하고 있기 때문에 서민주거 안정을 위한 특단의 대책을 강구해야 한다는 게 총선에서 확인된 민의”라고 밝혔다. 조명래 단국대 교수(도시계획학부동산학부)는 “독일과 영국, 프랑스 등 선진국과 미국의 일부 대도시 지역 등에서는 지역별로 공정임대료를 정하거나 일정 수준 이상으로 임대료를 올리지 못하도록 하는 정책을 펴고 있다. 우리나라도 실정에 맞게 도입해야 한다”고 말했다.

그러나 정부는 부작용을 낳을 것이라며 반대한다. 국토교통부 고위 관계자는 “전월세 상한제로 가격을 규제하면 임대주택 공급이 부족한 지역에서는 임차인이 따로 웃돈을 지불하는 등 ‘이중 가격’이 형성될 가능성이 크다”고 말했다. 한편에서는 전월세 상한제의 실효성이 기대만큼 크지 않을 것이라는 지적도 있다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “전세가격 인상률을 제한하면 집주인들이 규제를 피해 전세를 월세로 돌릴 것이고, 월세가격 규제를 병행해도 월세시장은 전세보다 가격이 안정돼 있어 실효성이 크지 않다. 계약기간이 끝나 집주인이 전세를 월세로 돌릴 경우 전환 이자율을 시중금리에 연동해 제한하면서 계약갱신청구권 1회를 적용하는 게 임차인들에게 실익이 있을 것으로 보인다”고 말했다.

실제로 지난해 국회 서민주거복지특위에서 논의가 상당히 진행됐던 ‘전월세 전환율’ 인하는 시급히 처리해야 할 과제로 꼽힌다. 전월세 전환율 인하는 전세를 월세로 돌릴 때 적용하는 이자율을 현행 ‘기준금리(1.5%)의 4배 이내 또는 연 10% 이내’에서 ‘기준금리 + α’로 바꿔 내리는 것이 뼈대다. 당시 특위에서는 이처럼 전월세 전환율 산정방식을 바꿔 서민들의 경제적 부담을 덜어줘야 한다는 데 여야간 의견 접근이 이뤄졌으나 주택임대차분쟁조정위원회 설치 방안을 둘러싸고 이견이 빚어지면서 처리가 무산된 바 있다.

이에 대해 더민주 정책위원회 관계자는 “이번 4월 임시국회에서 전환율 변경안을 처리해 유종의 미를 거두자는 방침”이라고 말했다. 국민의당 관계자는 “저이자율 상황에서 플러스 알파 방식이 곱하기 알파 방식에 비해 세입자 보호에 적절한지 자체부터 논의할 필요 있다”고 말했다. 국토부도 전환율 변경에 대해선 반대하지 않고 있다.

한편 지난 총선에서 더민주, 국민의당, 정의당이 나란히 내놓은 공공임대주택 공급 확대 공약이 20대 국회에서 추진될 것인지도 관심사다. 더민주는 국민연금을 활용한 85만 가구의 공공임대를 추가해 연간 15만가구씩 10년간 150만가구를 짓겠다는 공약을 내놨다. 국민의당도 국민연금을 재원으로 한 ‘청년희망임대주택’을 도입해 만 35살 이하 청년과 신혼부부에게 제공하겠다는 방안을 제시했고 정의당은 주거비를 낮출 수 있는 ‘반값임대 공정주택’을 연간 15만가구 이상 공급하겠다는 공약을 내놓은 바 있다. 더민주 관계자는 “공약대로 추진할 방침이지만 아직 구체적인 계획은 내놓을 수 있는 상황이 아니다. 20대 국회가 구성되면 논의를 시작하겠다”고 말했다.

최종훈 이세영 기자 cjhoon@hani.co.kr