한겨레

최근 정부가 지원하는 서민용 주택구입 대출상품의 하나인 ‘공유형 모기지’가 새삼 주목받고 있다. 지난 2014년 말 처음 국내에 출시돼 한동안 인기를 끌었던 공유형 모기지는 어느 새부턴가 주택 수요자들의 관심권에서 멀어져간 상품이다. 집값 전망이 불투명했던 시기에는 매력이 많았지만 2015년부터 지난해까지 국내 주택경기가 살아나고 집값도 꾸준히 상승세를 타는 동안에는 시장의 외면을 받았다. 그런데 올해 들어 주택시장의 불확실성이 높아지면서 이 상품이 다시 회자되고 있는 중이다.

공유형 모기지는 서민들이 시중금리보다 낮은 이자율로 대출을 이용하되 주택도시기금과 수익 및 손익을 공유하는 약정을 맺는 대출상품이다. 집값이 오르면 그 수익을 주택도시기금에 일정 부분 귀속시키고 반대로 손실이 있을 때는 손실액도 나눠서 부담하게 된다. 다시 말하면, 실거주 목적으로 주택을 사는 수요자가 장래의 집값 변동에 따른 대출 원리금 상환 리스크를 최대한 줄일 수 있도록 설계된 셈이다.

공유형 모기지의 대출 자격 요건은 대표적인 서민금융인 ‘디딤돌 대출’과 똑같다. 생애 최초로 주택을 사는 수요자는 부부합산 연소득이 7천만원 이하인 경우, 그 밖의 5년 이상 무주택자는 부부합산 연소득이 6천만원을 넘지 않아야 공유형 모기지를 이용할 수 있다. 또 대출이 가능한 주택은 전용면적 85㎡ 이하이면서 가격이 6억원 이하인 아파트로, 집값의 최대 70%까지 2억원 한도로 빌릴 수 있다.

공유형 모기지의 장점은 뭐니뭐니해도 낮은 금리다. 수익만 공유하기로 약정하는 ‘수익공유형 모기지’는 이자율이 1.5%(고정금리)이며, 손익을 함께 공유하는 ’손익공유형 모기지’는 최초 5년간 이자율이 1%, 이후에는 2%가 적용된다. 구입한 주택의 집값 상승률이 저조한 경우라도 소비자가 빚을 낸데 따른 이자손실을 최소화하는 수준의 낮은 대출 금리인 셈이다. 대출 기간은 20년이지만 5년 이후에 집을 팔아 중도상환할 때는 중도상환 수수료를 내지 않는다.

공유형 모기지는 지난 2013년 12월 출시돼 이듬해인 2014년 한 해 동안 5881건, 7747억원이 풀릴 정도로 ’대박’을 쳤다. 2015년에는 1431건, 대출금액은 1955억원으로 줄었지만 그런대로 소비자들이 이용했던 상품이었다. 그러나 지난해는 대출건수 139건, 대출금액은 188억원으로 쪼그라들면서 존재감이 사라졌다. 이유는 간단했다. 국내 금리가 사상 최저 수준에 이르고 주택경기는 호황을 구가했기 때문이다. 시중 대출 금리가 싸고 집값도 오르는 현실에서는 소비자들이 굳이 정부 대출을 받아 수익을 공유할 필요성을 느끼지 못하게 된다. 당연한 얘기지만 일반적인 금융기관 대출을 받아 집값이 올랐을 때 수익을 ‘독식’하는 게 유리하기 때문이다.

주택경기가 살아나고 공유형 모기지의 인기가 시들해진 사이 폭발적으로 수요가 늘었던 대출상품이 바로 ‘보금자리론’이다. 주택금융공사가 제공하는 이 대출상품은 2015년 14조7천억원어치가 팔리더니 지난해는 10월 말까지 14조131억원어치가 공급된 이후 판매가 중단됐다. 담보 주택가격이 9억원 이하, 1인당 대출한도가 5억원으로 높아 주택시장 활황과 함께 수요가 몰리면서 날개 돋친 듯 팔려나간 탓이다. 별도의 소득제한 없이 무주택자와 1주택자가 이용할 수 있고 금리가 연 2.50~2.75%(지난해 기준)로 시중은행보다 낮았던 것도 보금자리론의 인기 비결이었다. 결국 정부는 지난해 11월부터 보금자리론의 담보 주택가격과 대출한도를 각각 최대 3억원과 1억원으로 하향 조정했고, 이용자도 부부합산 연소득 6천만원 이하 가구로 제한하기에 이르렀다.

그렇다면 무주택자가 지긋지긋한 전세난에서 탈출해 내 집을 장만하려 할 때 이제는 공유형 모기지를 이용하는 게 괜찮은 선택이 될 수 있을까? 일단 올해 3차례 미국 기준금리 인상이 예고되면서 대출 금리가 높아지고 있고 동시에 주택경기 전망도 나빠지고 있다는 점에서 공유형 모기지의 몸값이 상승할 조건은 무르익고 있다. 최근 시중은행의 주택담보대출 평균 이자율(10년 만기 이상)은 연 3%대 중반으로 높아졌고 꾸준히 상승하는 추세다. 여기에다 올해와 내년 집값 전망은 어둡다. 국토연구원과 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격은 0.2% 하락하고 내년에는 낙폭이 더 커질 가능성이 큰 것으로 내다보고 있다. 올해부터는 정부의 가계부책 억제 대책에 따라 시중은행에서 주택담보대출을 받기가 까다로워진 것도 공유형 모기지의 장점을 부각시킨다. 금융권 ‘여신 심사 가이드라인’에 따라 대출자 소득심사가 강화됐고 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚아야 해 상환부담도 커졌기 때문이다.

하지만 공유형 모기지는 구조적으로 대출 수요가 확 늘어나기는 어려운 한계도 지니고 있다. 주택 수요자가 향후 집값이 보합 내지 내릴 것으로 예상하는 경우라면 공유형 모기지를 이용하기보다 좀 더 기다렸다가 집값이 떨어졌을 때 사는 게 좀더 현명한 선택이기 때문이다. 즉 공유형 모기지는 향후 주택가격 전망이 불투명할 때는 매력이 있지만 집값 상승이나 하락세 등 어느 한쪽이 우세해지면 선뜻 선택하기가 어려워진다는 것이다. 다만, 올해와 내년 또는 내후년까지 집값이 하락할 가능성이 크고 이후에는 회복하는 등 주택경기 순환이 이뤄진다고 가정하면 공유형 모기지의 장점을 충분히 활용해볼 여지는 있다고 볼 수 있다. 실수요자로선 향후 집값 등락, 금리 상승에 크게 신경 쓰지 않고 최소한의 이자비용만 지출하면서 내 집을 장만할 수 있는 방법이기 때문이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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