한겨레

추락하는 집값, 바닥쳤나? 한국인에게 집은 ‘사는 곳’이자 ‘사는 것’이다. 살림터이면서 재산 증식의 수단이다. 그래서 집이 있는 사람이든 없는 사람이든, 집값은 늘 초미의 관심사다. 수년째 곤두박질치는 집값을 보며 사람들이 갖는 의문은 하나다. ‘과연, 지금이 바닥인가?’ 최근 정부가 취득세·양도세 감면 카드를 빼들면서 이런 의문의 골은 더욱 깊어지는 모양새다. 전세가격이 높은 가운데 일부 지역에서 거래가 살아나면서 집값이 바닥을 찍었다는 ‘바닥론’과 경기 회복이 쉽지 않아 더 떨어질 수 있다는 ‘시기상조론’이 팽팽히 맞서고 있다. 양쪽의 견해를 들어봤다.

전셋값 상승이 집값 반등 전조증상

매매가 대비 전세가 오르면서
차라리 집 사겠단 수요자 늘어
고용·경기지표도 나아지고 있어

김선덕 건설산업전략연구소 소장
올해 들어 9월까지 국민은행 통계 기준으로 서울 주택가격은 2%가 하락했다. 강북이 1.5%, 강남이 2.5% 내렸고 경기도도 2%가 하락했다. 이 가격 변동률은 지역별 평균이고 더러는 하락폭이 큰 지역도 있다. 경기도에서는 과천이 6.7%, 용인 수지구가 5.3%, 고양 일산동구가 4.6% 떨어졌다. 이는 평균 주택가격 하락률로, 아파트를 기준으로 하면 하락폭은 더욱 커진다.

지난해 말 유럽발 재정위기 재발에 따른 수출 감소, 내수위축에 따른 영향이 상대적으로 주택가격이 높은 서울·수도권 주택시장에 영향을 줬지만, 이들 지역은 나름대로 가격 하락의 원인을 안고 있다. 가장 하락률이 큰 과천시는 정부부처 세종시 이전, 용인시와 고양시는 중대형 아파트 공급과잉과 준공후 미분양 증가 등이다. 반면에 전반적인 수도권 가격 하락세 속에서도 값이 오른 지역도 없지는 않다. 경기도 남부권의 평택, 안성, 이천시 등이다. 올해 서울·수도권 가격 하락폭이 예년에 비해 상대적으로 크게 나타났지만 2007년 이후 내림세가 지속된 것을 고려하면 수도권 시장은 가격 하락이 6년 이상 이어지고 있다.

과거 1990년 초부터 10년간 값이 내린 경우도 있지만, 외환위기를 제외하면 이번 가격 하락기는 최장 기간을 넘어서고 있다. 다만, 2000년대 저금리와 과잉개발에 따른 가격 거품이 충분히 제거되었는지는 아직 불투명하다. 서울·수도권 가격이 전반적으로 내림세로 돌아선 2007년 초를 기준으로 매년 3% 안팎의 물가상승률을 반영하면 실질 가격은 서울이 15%, 경기도는 25% 정도 하락했다. 하락폭이 큰 지역 중에서는 최고점에 견줘 아파트 가격이 반값이 된 경우도 있다.

이에 비해 서울·수도권의 전세가격은 지속적으로 오르고 있다. 매매가격 하락과 전세가격 상승으로 수도권의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 꾸준히 오르는 추세다. 올해 9월 아파트 기준 전세가율은 전국 62.1%, 서울 53.3%, 경기도 56.7%, 수도권 전체로는 55% 수준으로 올라섰다. 서울·수도권의 전반적인 가격 하락 속에 값이 오른 경기 남부 지역은 예외 없이 모두 전세가율이 60%를 넘는 지역이다. 아직은 충분하지 않지만 이를 보면 수도권 주택시장은 바닥에 근접하고 있다고 볼 수 있다.

부동산 가격이 상승기에 접어들려면 대략 4가지 조건이 필요하다. 전세가율이 적정한 수준까지 상승해야 하고, 거래량이 증가해야 하며, 거시경제 회복세가 나타나면서 부동산 투자 심리가 나아져야 한다. 9월의 고용동향을 보면 전년 동월 기저효과는 있지만 다소 나아지고 있고, 내년 거시경제도 불확실성은 높지만 올해보다는 다소 나아질 것으로 보고 있다. 거시경제 회복은 이사량 증가와 거래량 증가를 이끈다.

마지막으로 부동산 관련 세금 감면, 금리 인하, 반값아파트의 등장은 부동산 투자심리를 호전시킬 것이다. 9·10 부동산 대책으로 취득세 감면, 미분양 양도소득세 감면이 연말까지 한시적으로 이루어져 최근 거래량이 소폭 늘었다고 한다. 2013년에는 가격 상승 조건이 더욱 성숙될 수 있겠으나, 연말까지의 한시적인 취득세 및 미분양 양도소득세 감면 등은 징검다리 구실을 어느 정도는 해줄 수 있을 것으로 본다.

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실질 구매력 감소로 추가 하락 불가피

경기 불확실성에 주택수요 위축
전셋값 상승에도 임차수요 늘어
주택시장 ‘대선 훈풍’도 없을 듯

안지아 부동산연구원 책임연구원
수도권의 가격 하락세가 2012년 하반기에도 계속되고 있다. 전국의 주택 매매가격은 하락폭이 그다지 크지 않은 상황에서 일부 지역의 하락폭이 크게 나타나고 있는데, 수도권, 그중에서도 인천의 고점 대비 하락폭이 상대적으로 큰 상태다. 2012년 9월 전국 아파트 매매가격의 경우, 고점 대비 0.6% 하락에 그쳤지만 서울 -6.0%(강남 -6.7%), 경기 -7.2%, 인천 -9.4%로 수도권을 중심으로 하락폭이 계속해서 확대되는 모습이다.

정부가 총부채상환비율(DTI) 규제를 일부 완화하고 취득세와 양도소득세를 감면해 주는 등 주택거래 활성화를 위한 다양한 대책들을 발표하고 있지만, 시장 침체의 근본적인 해결책은 아니라는 점에서 당분간은 가격 상승 요인보다 하락 요인이 더 크게 작용할 것으로 보여 시장의 조정이 불가피할 것으로 전망된다.

인구구조의 변화는 주택가격의 상승을 저해하고 있다. 1955~1963년에 태어난 제1차 베이비붐 세대가 2010년 55살의 나이로 은퇴를 시작했으며, 25~49살의 주요 경제활동인구가 줄어들고 있어 이와 같은 실질구매력 인구 감소가 주택시장의 수요 위축 요인으로 작용할 것으로 예상된다. 또한 유럽의 재정위기, 미국 등 주요국의 재정위험도 여전히 높은 수준이며, 국내 경기 전망도 어두워 이런 경기 불확실성과 거시경제의 위축이 주택시장 수요 위축의 요인이 되고 있다. 이밖에도 가계부채 증가로 인한 대출 규제는 당분간 완화되기 힘들 것으로 보이며, 보금자리주택, 혁신도시 건설 등 공공부문의 공급 증가도 가격의 하락 요인으로 작용할 가능성이 있다.

다가오는 대통령 선거의 긍정적 효과를 기대하는 목소리가 나오고 있으나, 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다. 한국부동산연구원의 자료를 보면, 우리나라는 1987년 이후 6차례의 총선과 5차례의 대선을 치렀는데, 선거기간 연평균 지가상승률은 5.58%, 비선거기간은 5.61%로 선거기간과 비선거기간의 지가 변화에 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 미국 또한 1990년 이후 총 5차례의 대통령 선거 기간 연평균 주택가격 상승률이 3.16%로 나타났으며, 비선거기간의 연평균 상승률은 3.55%로 나타났다. 우리나라와 미국의 부동산가격 변화를 살펴본 결과, 선거와 부동산가격 간에 직접적인 연관성을 찾기 어렵다. 또한 이번 대선은 과거와 달리 뉴타운, 재개발·재건축 등 개발사업 위주의 공약보다는 양극화 해소, 교육, 보건 등 복지 위주의 정책 공약들이 주를 이룰 것으로 보여 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단된다.

최근의 전세가격 급등으로 매매가격 대비 전세가격 비율이 상승하고 있는데, 통상 이 비율이 높아지면 전세수요가 매매수요로 전환될 가능성이 크다고 본다. 하지만 최근의 주택 시장을 고려하면 매매수요로의 전환을 촉진하는 데는 한계가 있을 것으로 보인다. 매매가격이 안정세를 보이면서 매매 수요보다는 임차 수요를 더 증가시키고 있기 때문이다. 또한 서울이나 인천, 경기 등 수도권의 매매가격 대비 전세가격 비율이 여전히 50% 수준으로 매매로의 전환을 위한 자금 부담이 적지 않아 쉽게 매매가격을 끌어올리지는 못할 것으로 보인다.

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