한겨레

정부가 분양가 상한제 폐지를 추진하면서 논란이 가열되고 있다. 폐지하자는 쪽은 분양가 상한제를 주택시장을 위축시킨 대표적 요인으로 꼽으며 이를 폐지하면 침체된 주택시장과 국내 경기가 되살아날 것이라고 주장한다. 그러나 반대편에선 분양가 상한제가 폐지되면 집값이 오르고 부동산 거품을 조장해 건설업자들의 배만 불릴 것이라고 지적한다. 양쪽의 견해를 들어봤다.

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분양가 상한제는 개선돼야 한다

주택가격 안 오르는 상황에서
규제 일변도 정책 적절치 않아
폐지해도 가격 뛸 가능성 낮아

분양가 상한제는 과도한 분양가 상승을 억제하고 집값 급등에 따른 시장 불안을 해소하기 위해 2005년 공공택지에 도입됐고, 가격불안이 계속되자 2007년 민간택지에도 전면 적용됐다. 상한제는 분양가격을 택지비와 건축비를 합한 금액 이내로 제한하는 제도로 시장 과열기에는 시장 안정의 수단으로서 역할을 하였다.

그러나 지금의 주택시장 상황은 도입 당시와 많이 달라졌다. 수도권은 2008년 금융위기 이후 집값의 하향 안정세가 지속되고 있고, 거래 부진, 신규분양 저조 등 전반적으로 시장의 어려움이 커지고 있는 상황이다. 상한제는 경제운영 정책상 반드시 지켜야 할 제도가 아니며, 하나의 보조적인 수단이다. 분양가 상승이 기존 아파트 가격을 끌어올릴 때 가격을 조정할 수 있는 수단인 것이다. 그러나 거래가 되지 않고 가격도 오르지 않는 상황에서 규제를 유지하는 것은 적절치 않으며, 이는 한여름에도 겨울코트를 입고 있는 것과 다름없다. 이에 따라 정부는 상한제를 원칙적으로 폐지하고, 꼭 필요한 지역에 한해 국토해양부 장관이 예외적으로 적용할 수 있도록 개선하기로 하였다.

상한제의 부작용에 대해서는 이미 학계와 전문가들 사이에서 많은 지적이 있어왔다. 우선 상한제는 단기적으로 주택공급 위축을 초래한다. 실제로 인허가 실적을 보면, 2007년 55만호에서 상한제가 시행된 뒤인 2008~2010년에는 37만~38만호 수준으로 감소하였다. 재개발·재건축 사업의 원활한 추진을 어렵게 만드는 요인으로 작용한다는 지적도 있다. 더 근본적으로는 주택 품질을 떨어뜨리고, 주거수요 변화에 부응한 다양한 주택 공급을 어렵게 한다. 분양가를 제한하면 주택 품질을 높이기 위해 다양한 설계를 도입한다든지 더 좋은 자재를 쓰거나 입주자 편의시설을 추가로 설치하는 등의 노력은 실행되기 어렵다. 또한 소득 향상, 주거형태 다양화 등에 따라 변화하는 수요에 맞춰 다양한 유형의 주택 공급이 사실상 어려워지고, 이는 다양한 수요를 창출하는 데도 제약요인으로 작용한다.

일부에서는 상한제를 폐지할 경우 분양가가 오르고, 주변 집값도 상승하는 것을 우려하는 시각도 있다. 그러나 현재의 시장 상황을 고려할 때 상한제가 폐지된다고 해서 분양가가 올라갈 가능성은 높지 않고, 주변 가격에 대한 영향도 제한적으로 보인다. 저렴한 보금자리주택 등 주택 공급이 지속되고 있고 미분양 적체 등을 고려한다면 가격불안 우려는 크지 않다. 국지적 시장여건에 따라 필요한 경우에는 예외적으로 상한제를 적용할 수 있는 근거도 마련하였다.

주택정책의 목표는 시장을 정상화하고 국민의 주거수준을 높이는 것이다. 특히 최근 주택거래 위축이 지속되면서 입주·거래 불편이 심화되고 중개·이사·인테리어 등 연관 업종이 침체되면서 서민경제 부담이 큰 상황임을 고려할 때, 시장을 정상화하는 것이 가장 시급하고 중요한 정책과제이다. 정부는 이에 대응하여 건설·공급 관련 규제와 세 부담 완화 등을 적극 추진중이며, 실수요자에 대한 주택금융도 확대하고 있다. 시장 정상화를 위해서는 분양가 상한제, 다주택자 양도세 중과 등 핵심 규제는 조속히 폐지할 필요가 있으며, 정부는 이를 포함하여 주택시장 정상화와 서민 주거 안정을 위한 정책적 노력을 지속 강화해 나갈 계획이다.

이원재 국토해양부 주택정책관

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주택가격 상승 등 부작용 클 수도

분양가 상한제 폐지되면
공급자들은 온갖 구실 들어
주택가격 올리려 할 것

국토해양부가 분양가 상한제 폐지를 위한 주택법 개정안을 내놨다. 주택부동산 업계로 대표되는 시장세력들의 집요한 요구에 정부가 결국 백기를 든 것이다. 시장세력은 분양가 상한제가 늘 ‘반시장적’이라고 비판했다. 솔직히 물어보자. 시장을 그토록 강조하는 업계는 과연 얼마만큼 시장의 원리에 맞게 주택을 생산하고 이윤을 취해갔는가. 국가가 제공하는 토지에다 소비자의 돈으로 주택을 값싸게 생산하지만, 주먹구구식 원가계산, 착취적인 하청, 금융 특혜, 음성적 담합, 가격 부풀리기 등을 통해 사실상 ‘독점적 이익’을 취한 게 그간의 사업관행 아니었나. 분양가 상한제가 도입된 까닭은 바로 이러한 반시장적 행태 때문이었다.

1977년 첫 도입 이래 분양가 상한제는 폐지와 재도입을 수차례 반복해 왔다. 그간의 경험을 보면 분양가 자율화 실시 1~2년 뒤면 늘 가격이 폭등했다. 1998년 분양가 자율화 이후 2006년까지 집값은 무려 3배나 올랐다. 2007년 재도입은 이런 배경 때문이었다. 현재의 주택가격 안정화는 분양가 상한제란 규제 메커니즘이 일정하게 작용했다고 볼 수 있다. 따라서 이 기제의 철수는 거시경제의 호전과 맞물려 언제든지 가격 오름을 자극할 수 있다.

폐지론자들은 분양값이 앞으로 터무니없이 오르지 않을 것이라 강변한다. 이 주장은 우선 솔직하지 못하다. 그간 건설업계는 상한제로 수익성이 떨어져 사업을 제대로 못한다고 볼멘소리를 했다. 상한제 폐지는 분양값을 올려 수익성을 높이겠다는 그들의 다른 표현이었다. 자율화가 되면, 분양가 심사제도가 있어도 공급자들은 고급 건축자재를 쓰고 간접비를 부풀리는 등 온갖 구실을 들어 값을 올리려 할 것이다. 분양가 자율화 이후 반복된 가격폭등은 이를 증빙하고 있다. 지금과 같은 침체상황에서도 공급자들은 부가가치가 높은 고가주택의 공급을 선호함으로써 시장 양극화는 물론 가격 전반의 상승마저 불러올 수 있다.

값이 오르지 않을 것 같다면 상한제를 굳이 폐지할 이유는 더욱 없다. 분양가 상한제는 원가연동제와 연계돼 있어 사회적 통념에 맞는 생산비와 적정이윤을 반영하는 적정수준의 가격을 보장해 주고 있다. 실제 분양가는 표준건축비(+적정이윤), 감정평가에 의한 택지조성비, 가산비 등으로 구성되고 시장변동에 따라 조정되고 있다. 공급자가 지배하는 한국의 주택부동산시장에서 가격은 시장수요자보다 공급자의 우월한 지위를 반영하기 때문에 착한 시장가격이 자동적으로 형성되지 않는다. 분양가 상한제는 이런 점에서 말없는 다수의 시장수요자를 대신하여 정부가 공급가격을 공공적으로 규제하는 장치다.

이번 분양가 상한제 철폐에 대해 주택시장 회복 등 정책효과가 없을 것이라는 전망이 우세하다. 그렇다면 정부는 왜 굳이 이를 폐지하려고 하는가. 그럴듯한 명분을 내걸고 있지만 업계의 민원을 들어주는 것 말고는 합리적으로 설명할 길이 없다. 이 정부의 주택부동산정책은 건설업계와 유주택자를 대변하는 것으로 일관되어 왔기에 업계의 ‘마지막 민원’인 분양가 상한제 철폐도 이미 예정된 바였다. 이 대목에서 우리는 근본 물음을 갖는다. 우리의 주택정책당국은 과연 누구를 위한 국가기관인가? 절대다수의 국민인 소리 없는 주택소비자의 이익(예, 집값 안정, 주거복지)은 늘 이렇게 외면해도 되는가?

조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수

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