한겨레

세입자에게 계약갱신청구권을 보장하고 재계약 시 5% 이상 전월세 가격을 올리지 못하도록 한 주택임대차보호법은 31일 국무회의를 통과한 즉시 시행된다. 1981년 주택임대차를 규율하는 별도 법이 제정된 이래 세입자에게 계약 갱신과 관련된 권리가 부여된 것은 처음 있는 일로, 민간 임대차 시장에 대대적인 변화가 예상된다. 국토교통부와 법무부가 ‘주택임대차보호법 관련 Q&A’ 자료를 보면 변화의 단초가 보인다.

①언제부터 갱신청구권을 행사할 수 있나

법 시행 시 잔여 계약기간이 1개월 이상 남은 계약은 모두 갱신 청구를 할 수 있다. 단 지난 6월 법 개정으로 오는 12월10일 부터는 계약갱신 가능 기간이 기존 6개월~1개월에서 6개월~2개월로 변경되기 때문에 유의해야 한다.

즉 오는 12월10일 전에 계약 만료가 되는 세입자의 경우 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 11월15일이 계약 만료일이라면 10월15일까지 계약갱신을 청구하면 된다. 12월10일 이후에 계약 만료가 되는 세입자는 2개월 전까지 계약갱신을 청구해야 하기 때문에, 12월15일에 계약이 만료된다면 청구권 행사 기한이 11월15일이 아니라 10월15일이다.

②법 시행 전에 임대인이 계약 해지를 통보한 경우 계약갱신을 청구할 수 있나

법 시행 전 임대인이 제3자와 전월세 계약을 체결했을 경우에는 갱신청구권이 부여되지 않는다. 이번 개정안은 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신청구권을 부여하지 않는 부칙을 마련했다. 단, 법 시행 전에 제3자와의 계약을 체결하지 않고, 계약 해지만 통보했을 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 법 시행 후에 임대인이 제3자와 계약을 체결했을 때는, 세입자의 계약갱신 청구를 거절할 수 없다.

③법 시행 전 임대인과 계약을 갱신했는데 개정 법률에 따라 다시 계약 갱신을 청구할 수 있나

법 시행 이후 잔여 계약기간이 6개월~1개월 사이에 있다면 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 법 시행 전에 5%를 크게 넘는 금액으로 계약갱신을 했다면, 이번에 다시 계약을 하면서 개정된 법에 따라 5% 상한에 맞게 임대료를 조정할 수 있다. 이렇게 되면 계약갱신청구권을 1회 행사한 것이 되므로 2년 뒤에는 계약갱신청구권이나 5% 상한의 적용을 받지 못한다. 5% 증액 제한은 기존 계약을 갱신할 때만 적용된다. 신규 계약기존에 계약 내용을 유지하고, 2년 뒤에 계약갱신청구권을 1회 행사하면서 5% 증액 제한을 받는 게 유리할 수도 있으므로, 잘 따져보는 게 좋다.

④임대인은 실거주해야만 갱신을 거절할 수 있나

그렇지 않다. 개정 주임법에 따르면 임대인이 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 본인 및 직계존비속 실거주 목적을 포함해 모두 9가지다. 2회 연속 월세를 연체한 경우, 세입자가 임차주택을 고의로 파손한 경우, 임대인 동의없이 인테리어 공사를 한 경우 등 ‘세입자로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 계약 갱신을 거절할 수있다. 서로 합의해 임대인이 세입자에게 이사비 등 소정의 보상을 제공한 경우에도 갱신을 거절할 수 있다. 임대인이 실거주하기 위해서는 계약 만료 전 6개월~1개월 기간에 통보해야 한다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위일 경우에는, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상 예정액은 전월세 계약 체결 시 약정된다.

⑤전세를 월세로 전환할 때도 5% 증액 제한이 적용되나

기존 전세보증금을 기준으로 5% 증액 제한이 적용되고, 월세로 전환하는 부분에 대해서는 주임법 상 ‘법정전환율’이 적용된다. ‘10%’ 또는 ‘기준금리(현재 0.5%)+3.5%’ 중 낮은 비율이 적용되므로, 현재 적용되는 법정전환율은 4%다. 전세보증금 4억원을 5% 인상하면 4억2천만원이고, 여기서 보증금 2억원에 나머지 2억2천만원을 월세로 전환한다고 하자. 월세로 전환되는 2억2천만원의 4%(880만원)를 12개월로 나눈 73만원이 월세가 되는 식이다.

⑥계약갱신청구권이 도입되면 세입자가 있는 집을 매도할 수 없나

계약갱신청구권 도입과 주택 매매는 아무런 상관이 없다. 임대인은 자유롭게 주택을 매매할 수 있다. 매매를 통해 바뀐 집 소유자가 직접 거주를 희망할 경우에는 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수도 있다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr