한겨레

정부가 내놓은 ‘8·2 부동산대책’은 2000년대 중반 참여정부 당시의 부동산 정책과 상당히 닮아 있는 게 특징이다. 특히 투기과열지구 지정, 재건축 규제, 금융규제 등 이번 대책의 핵심 내용은 참여정부의 첫 부동산대책인 2003년 ‘5·23 주택가격 안정대책’을 떠올리게 한다. 또 다주택자 양도소득세 중과세와 투기지역 부활 등은 2005년 ‘8·31 부동산 종합대책’을 상기시키는 대목이다.

정부가 수요 억제를 위한 고강도 대책을 마련하게 된 주택시장의 배경은 공교롭게도 참여정부 초기와 지금이 비슷하다. 참여정부는 당시 5·23 대책을 발표하면서 “저금리와 시중 부동자금의 유입으로 과열 양상을 보이는 주택시장의 안정화를 위해 대책을 마련했다”고 밝혔다. 이번에는 “실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정이 목표”라는 게 정부의 설명이다. 당시나 지금이나 저금리와 유동성 과잉이 집값 상승의 배경이고 투기 수요 억제에 초점을 맞춘 대책이 나왔다는 게 공통점인 셈이다.

그러나 좀더 자세히 들여다보면 이번 대책은 참여정부 때와 달라진 대목도 적지 않다. 참여정부는 투기과열지구를 도입할 때 수도권 전역을 전격적으로 지정했는데 이번에는 서울과 과천 등 집값 상승폭이 큰 지역으로 대상을 좁혔다. 이는 당시와 달리 지금은 집값 상승세가 서울에서 경기도 전역으로 퍼져나갈 가능성은 없다고 정부가 판단했기 때문으로 보인다. 정부는 최근 5년간 수도권 주택 입주물량은 연평균 20만5천가구인데 올해 28만6천가구, 내년 31만6천가구가 입주할 것으로 예상돼 당분간 주택 공급량은 충분하다고 보고 있다. 서울과 달리 최근 경기 화성 동탄2새도시 등 수도권 일부 지역 집값이 공급물량 증가로 약세를 보이고 있는 점도 이런 판단의 근거다.

투기과열지구, 투기지역과 별도로 당시에는 없었던 조정대상지역을 지정해 실수요자 보호와 투기억제 대책에 집중하는 것도 달라진 점이다. 정부는 이번 대책에서 다주택자 양도소득세 중과세와 1가구 1주택 거주요건 2년 강화를 서울과 경기 일부, 세종시, 부산 일부 등 조정대상지역에만 적용하기로 했다. 참여정부 때도 투기지역의 부동산 양도세에 탄력세율을 도입한 적은 있었지만 양도세 중과세는 전국을 대상으로 부과했다. 또 1가구 1주택 비과세 요건에 거주요건을 추가한 조처를 서울과 과천, 수도권 5개 신도시 등 집값 급등 우려 지역에 적용한 적이 있었으나 이번에는 전국 40개 조정대상지역으로 적용을 확대했다.

재건축 외에 재개발 구역의 분양권 전매를 제한하는 것은 이번 정부에서 처음 도입되는 규제다. 이는 강도 높은 재건축 규제로 인해 투기수요가 재개발 구역 등으로 이동해 집값을 끌어올리는 ‘풍선효과’를 차단하기 위한 것이다. 서울시 행정구역 경계에 위치한 그린벨트 해제를 통한 공공주택지구 개발 추진도 참여정부에선 꺼렸던 방식이었으나 이번에는 2019년 이후 주택 공급 확대를 위한 택지 확보 방안으로 가능성을 열어놨다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “구체적인 입지가 정해지지 않은 점은 아쉽지만 강남권과 가깝거나 교통여건이 양호한 그린벨트 해제지에 공공택지지구가 개발된다면 서민·중산층의 새집 수요를 충족시키는 효과가 클 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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