한겨레

서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트 재건축 계획안이 19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과하면서 재건축 시장에 끼칠 영향이 주목된다. 최근 금리인상, 부동산경기 침체로 재건축시장이 과열될 우려는 없다는 게 지배적인 시각이지만, 은마아파트를 신호탄으로 서울 시내 주요 단지들의 재건축 사업도 탄력을 받게 된다면 국지적인 ‘재건축발 집값 불안’이 재연될 가능성도 있다.

20일 부동산업계 말을 종합하면, 전날 은마아파트 재건축 정비계획안이 서울시 심의를 통과했다는 소식이 전해진 뒤 급매물이 회수되고 호가가 오르는 움직임이 나타났으나 매수 문의는 따라붙지 않는 분위기다. 이날 전용면적 76㎡형 급매물을 19억원에 내놨던 집주인이 20억원으로 가격을 올리자, 관심을 보였던 매수자도 돌아서는 모습이었다.

대치동의 한 공인중개사는 “은마는 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주해야 하기 때문에 전세를 끼고 갭투자를 할 수 없는데다, 15억원 초과주택 대출 금지로 인해 거액의 현금을 지불해야 하는 상황”이라며 “규제 완화가 이뤄져야 거래가 활기를 띠고 재건축 사업 속도도 빨라지지 않겠냐”라고 말했다. 실제로 앞서 지난 2월 서울시 심의를 통과한 송파구 잠실주공5단지도 최근 집값이 하락세를 이어가고 있다.

서울 강남 한복판의 대규모 단지인 은마아파트는 이번에 심의를 통과한 정비계획안에 따라 최고 35층, 33개 동, 5778세대(공공주택 678세대)로 재건축된다. 지난 2003년 추진위원회가 출범한 지 19년, 2010년 정밀안전진단을 통과한 이후 12년 만이다. 지난 2017년 8월에는 최고 49층으로 짓겠다는 정비안을 도계위에 제출했지만 서울시의 ‘35층 제한 룰’에 따라 반려됐고, 같은 해 12월 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안을 내놓았으나 5년간 보류됐다가 이번에 통과됐다. 은마아파트는 내년 조합 설립인가를 거쳐 서울시 건축심의를 받을 예정이며, 이후 재건축 절차가 원활하게 진행되면 주민 이주는 2024년께 시작될 것으로 예상된다.

부동산 업계에선 이번 은마아파트 재건축 심의 통과로 서울 시내 주요 재건축 사업도 한층 탄력을 받는다면 침체된 재건축 시장 분위기가 살아날 수도 있다고 예상한다. 오세훈 서울시장 취임 이후 올해 2월 잠실주공5단지를 시작으로 8월 여의도 공작아파트 등 그간 재건축 사업이 지지부진했던 노후 단지가 속속 도계위 심의를 통과해 재건축 단지 주민(소유주)들 사이에선 이런 기대감이 커진 상황이다. 또 올해 연말 정부가 내놓을 예정인 안전진단 규제 완화, 최근 정부 방안이 나온 뒤 국회 논의를 앞두고 있는 ‘재건축 초과이익환수제’ 완화 등은 재건축 시장을 술렁이게 할 변수로 꼽힌다.

다만, 업계에선 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 등 규제가 폐지되지 않으면 재건축 시장에는 부담으로 작용할 것이라는 관측이 많다. 정부는 최근 1주택자 장기보유자를 비롯해 재건축 초과이익환수제 부담금을 낮추는 개편안을 발표했으나 초과이익이 많은 강남권 재건축 단지는 부담금 인하 폭이 적어 불만이 큰 상황이다. 백준 제이엔케이(J&K)도시정비 대표는 “서울시가 신속통합기획 등 재건축 활성화에 나서고 있지만, 경기침체 상황인 데다 규제가 지속되는 한 한계가 있다”면서 “사업성이 양호한 대단지라도 재건축 부담금, 분양가 상한제가 여전히 사업의 발목을 잡을 가능성이 크다”고 전망했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr