한겨레

더불어민주당이 종합부동산세 및 양도세를 현행 기준보다 완화하기로 당론을 정한 가운데, 부동산 시장이 어떻게 반응할지에 관심이 쏠린다. 1주택자에 국한된 종부세 부담 완화는 영향이 크지 않을 것이라고 보는 시각이 지배적인 가운데 양도세 비과세 기준 완화는 시장에 미칠 파장이 적지 않을 것이라는 전망도 나온다.

민주당이 지난 18일 의원총회를 통해 당론으로 확정한 종부세 완화 방안은 1주택자 종부세 과세기준을 ‘공시가격 9억원 초과’에서 ‘공시가격 상위 2%’로 변경하는 안이다. 상위 2% 주택 공시가격 수준은 11억원대다. 올해 공시가격 현실화율 70.2%를 반영하면 종부세 납부 대상 주택은 시세 12억8천만원 수준에서 15억7천만원 수준으로 3억원 가량 상향되는 효과가 있다. 민주당은 올해 주택분 종부세 납부 대상(85만4000명) 가운데 1주택자에 해당하는 18만3000명 가운데 9만4000명이 납부 대상에서 제외된다고 밝힌 바 있다.

부동산 시장에서는 종부세와 관련해서는 대다수 다주택자의 세부담에 변화가 없기 때문에 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라고 보는 시각이 지배적이다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 “종부세 과세 인원이 너무 많아져 ‘부자’라고 할 수 없는 1주택 중산층까지 종부세를 부담하게 되는 현실에서 속도 조절한 측면이 크다”며 “다주택자에 대한 규제 완화가 아니라서 시장 전체 거래나 가격에 미치는 영향 자체는 크지 않을 것”이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공정시장가액비율 상승, 종부세율 인상, 공시가격 상승 등 복합적인 세부담 증가 상황을 고려하면 1주택자 세부담을 덜어준 것은 긍정적”이라며 “감면 혜택을 받는 구간을 보면 주로 서울이나 경기 남부 지역이 집중 수혜 지역이 될텐데, 거래량 증가나 가격 상승 등의 시장 영향은 제한적일 것”이라고 말했다.

1주택자 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원(실거래가 기준)으로 상향한 것은 시장 과열이 예상된다는 반응이 나오고 있다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “종부세와 달리 양도세는 긍정적인 부분보다 부정적인 부분이 클 수 있다”며 “비과세 기준이 상향 조정됨으로써 12억원에 맞춰서 주택가격이 키맞추기에 들어갈 가능성도 배제할 수 없다”고 지적했다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “2년만 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있으니 12억원 이하는 거래가 상대적으로 많아질 수 있다”고 말했다.

여당 부동산 특위가 비과세 기준을 상향하는 대신 양도차익 5억원 초과 주택의 장기보유특별공제율을 하향하기로 한 대목에 주목하는 분위기도 있다. 부동산 특위는 양도차익 5억원 이하는 현행처럼 40%를 공제해주되 5억원 초과~10억원 이하는 30%, 10억원 초과~20억원 이하는 20%, 20억원 초과는 10%만 공제하는 방안을 제시했다. 양도차익이 크면 오래 보유해도 양도세 감면을 많이 받을 수 없게 되는 것이다. 박 위원은 “초고가 주택은 오래 보유하고 있어도 공제 혜택이 줄어들기 때문에 제도 시행 전에 10년 이상 장기거주 고령자들의 절세 매물이 일부 나올 수 있다”며 “제도가 시행되면 12억원 이하는 거래가 활발한 반면 초고가주택은 거래가 드문 시장 이분화 양상이 나타날 것”이라고 말했다.

1주택자들에 한해 세부담을 낮춰준다고 해도 외적 조건 상 섣불리 시장에 참여할 수 없을 것이라는 분석도 나온다. 참된부동산연구소 쌔미 소장은 “금리 인상 얘기가 나오면서 지금이 막차 중에 막차라는 인식이 공유되고 있는데다 정부 여당의 부동산 정책에 대한 불신이 커서 쉽사리 움직일 것 같지 않다”며 “부동산 불로소득을 근절하는 더 근본적이고 강화된 대책을 내놓는 게 차라리 시장 안정에 도움이 되었을 것”이라고 말했다. 박효주 참여연대 민생희망본부 간사는 “부동산, 코인, 주식 등 저금리 상황에 기름을 붓지 않을까 우려된다”며 “외국에서는 자산 버블에 대해 세제를 강화하는 방향으로 나아가고 있는데 이번 결정은 그런 추세에 역행하는 것”이라고 비판했다. 참여연대와 한국도시연구소, 민달팽이유니온 등 주거 관련 시민사회단체는 21일 여의도 민주당사 앞에서 여당이 부동산 특위안을 당론으로 채택한 데 대한 비판 기자회견을 연다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr