한겨레

3월2일 신규대출부터 적용
거치기간 없으면 산정때 우대

3월부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트의 은행 담보 대출 때 대출 한도를 결정짓는 총부채상환비율(DTI)이 40~60% 적용된다. 지금은 시가 6억원 초과 아파트의 신규 구입 때만 총부채상환비율 40%를 적용하고 있는데, 앞으로는 6억원 이하 아파트의 신규 구입 때와 기존 아파트의 담보 대출 때도 40~60%의 총부채상환비율이 적용되는 것이다. 또 거치 기간이 없는 대출은 총부채상환비율 적용 때 우대를 받는다.

금융감독원은 31일 주택담보 대출에 대한 여신심사 체계를 기존의 담보 위주에서 채무상환 능력 위주로 바꾸는 ‘주택담보 대출 여신심사 체계 선진화 방안(모범 규준)’을 발표했다. 모범 규준은 3월2일부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트의 신규 담보 대출을 대상으로 우선 실시된다. 김대평 금감원 부원장은 브리핑에서 “모범 규준은 은행권의 자체 일정표가 마련되는 대로 단계적으로 모든 지역의 아파트와 주택으로 확대할 계획”이라고 밝혔다.

모범 규준을 보면, 은행들은 총부채상환비율과 소득 대비 부채 비율, 은행 자체의 고객 신용평가 등급, 외부 신용평가 자료, 금융자산을 포함한 상환 재원 등 고객의 5개 채무상환 능력 지표를 모두 반영해 대출 한도와 금리를 결정하게 된다.

투기지역과 수도권 투기과열지구의 아파트 담보 대출 때 대출액이 1억원을 초과하면 총부채상환비율이 40% 안팎, 5천만원~1억원이면 60% 이내가 적용된다. 그러나 대출금이 5천만원 이하일 때는 총부채상환비율을 적용받지 않는다. 또 국민주택(전용면적 25.7평) 규모 이하로 시가 3억원 이하인 아파트 소유자가 담보 대출을 1억원 넘게받을 때는 총부채상환비율이 60% 이내로 적용된다.

소득 입증이 어려운 자영업자가 임의로 소득을 신고하면서 대출을 신청할 때는 은행이 해당 자영업자의 은행 입금 내역과 신용카드 매출액, 공공기관의 소득 통계 등을 이용한 검증 절차를 거쳐 대출 여부를 결정하게 된다.

최익림 기자 choi21@hani.co.kr

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자영업자 소득신고 은행 검증절차 밟아야
영세창업자·비정규직 등 최저생계비 적용

■ 문답풀이 ■

주택 담보대출 모범규준과 관련해 김대평 금융감독원 부원장보는 31일 “지난 수십년간 지속돼 온 담보 위주 심사 관행을 전 권역에 걸쳐 일시에 채무상환 능력 중심으로 전환하면 예상치 못한 부작용이 발생할 가능성이 있다”고 말했다. 애초 총부채상환비율(DTI) 규제 강화를 모든 금융권에 확대 적용하기로 했던 방침에서 후퇴한 게 아니냐는 지적을 의식한 발언이다.

금감원은 지난 ‘1·11 대책’ 발표 때 2월부터 은행권에 ‘모범규준’을 먼저 적용한 뒤 제2 금융권까지 단계적으로 확대하겠다고 밝힌 바 있다. 금감원의 이런 방침 선회는 강도 높은 대출 규제가 자칫 부동산 가격 경착륙을 불러올 수 있다는 일부 언론과 부동산업계의 주장을 고려한 것으로 보인다. 모범규준의 상세 내용을 문답풀이로 알아본다.

-제2 금융권에는 언제쯤 모범규준이 적용되나?

=전면 시행 여부는 은행권 시행 결과와 금융시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 추후 결정된다. 다만 이번 조처로 보험사와 저축은행 등 여타 금융권역의 주택담보대출이 급증하지 않도록 하기 위해 이들 부문의 주택담보대출 취급 동향을 면밀히 모니터링할 방침이다. 풍선효과에 의한 부작용을 최소화한다는 게 금감원 쪽 구상이다.

-자영업자들이 신고소득 기준으로 대출을 신청하면 검증은 어떻게 하나?

=자영업자가 임의로 본인 소득을 신고할 수 있지만 이 경우 은행의 검증 절차를 밟아야 한다. 즉 세무서가 발급한 소득금액 증명원과 공공기관이 발급한 사업소득 원천징수영수증 등 객관적 자료로 소득을 증빙해야 한다. 업체의 업력이나 위치, 규모, 신용카드 매출액, 은행 입금내역 등을 활용하거나, 통계청의 지역·업종별 매출영업 이익률 통계, 국세청이 고시한 업종별 경비율, 소득 예측 모형 등을 이용해 검증해야 한다. 다만 자영업자가 사업자금으로 사용하기 위해 주택담보대출을 받을 때는 총부채상환비율과 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받지 않는다.

-거치 기간이 없는 대출에 대해 총부채상환비율 산정 때 우대 방침을 적용하는 이유는. 한다면 언제부터 시행되나?

=거치기간이 부과된 대출은 원금 상환이 시작되면서 상환액이 증가한다. 대출 소비자의 상환 능력에도 영향을 끼친다. 거치기간에는 이자만 내기 때문에, 이 기간 동안 대출받는 사람에 대해 검증이 안 된다. 비거치식은 상환 리스크가 낮기 때문에 우대를 받는 것이다. 우대 적용 시점은 은행마다 지점장에게 위임하는 경우가 있기 때문에 당장 언제라고 말하기는 힘들다. 2월 중 은행연합회와 각 은행에서 세부시행 방안을 마련하면 그때쯤에는 구체적 시기와 금리 우대 폭이 정해질 것이다.

-영세 창업자나 사회 초년병 등은 소득 증빙을 어떻게 하나?

=영세 창업자와 비정규직 근로자는 도시 가계 최저생계비를 소득으로 추정할 수 있다. 우리나라 4인 기준 가구의 최저생계비는 월 120만원으로, 이를 기준으로 총부채상환비율 40%를 적용하면 대출 가능 금액이 5400만원(만기 15년, 금리 연 6.8% 가정)이다. 은행은 대출 소비자의 상환 의지를 담은 확약서(담보자산의 처분 등 채무상환 계획 등)를 받아야 한다. 사회 초년병과 고령자의 경우 현재 종사하고 있는 업종·직종의 향후 소득 변동을 추정해 대출 한도를 결정한다.

최익림 기자 choi21@hani.co.kr