한겨레

만성적인 주거 공급 부족과 이에 따른 임대료 상승은 서울뿐 아니라 세계 대도시들이 겪는 공통적인 문제다. 다만 주요 선진국들은 거주 보장과 임대료 인상 제한 등 ‘주거권 보호’를 중요한 원칙으로 삼아왔고 최근 들어 이러한 흐름은 더 강화되는 추세다.

우선 독일·프랑스·미국·일본 등 민간 임대 시장이 발달한 국가들에서는 임대차계약 기간을 따로 정해두지 않거나 명확한 해지의 원인이 있을 때만 집주인의 계약 해지가 가능하다. 대부분 임대기간을 따로 정하지 않는 독일의 경우, 집주인이나 가족이 주거로 사용하는 등 특정한 경우에만 임대차계약 해지가 가능하다. 미국 뉴욕이나 일본도 거주자의 임대차계약 갱신 청구권을 인정하며 특별한 사유가 있는 경우에만 임대인의 계약갱신 거부가 가능하다. 3년을 최소 임차기간으로 둔 프랑스는 집주인이 정당한 사유를 입증해야만 계약갱신 거부가 이뤄진다. 2년 임대 기한을 두고 있지만 세입자의 계약갱신 청구권은 없는 우리와 다른 모습이다.

이들 국가에선 임대료 인상을 엄격히 제한하고 있다. 독일은 2015년 민법 개정으로 도심지역(과밀주택시장) 임대료가 주변 지역 임대료 기준 가격의 110%를 넘을 수 없도록 규제하기 시작했다. 공급이 한정된 도심지역 임대료가 치솟으며 ‘일반적인 소득수준을 가진 이들이 살 수 없는 지역’으로 변모하는 것을 막기 위해서다. 독일경제연구소(DIW)는 최근 베를린 일부 지역에서 임대료가 법 개정 전보다 3% 정도씩 낮아진 점을 들어 제도가 일정한 성과를 거둔 것으로 평가했다. 프랑스 파리도 2015년부터 지역 임대료 중간값의 120% 내에서만 임대료를 올릴 수 있게 했다. 미국 뉴욕이나 일본의 경우 임대료안정위원회나 법원 등 외부 기관이 매년 최대 임대료 인상분을 정해 임대료 인상 폭을 제한하는 제도를 오랜 기간 유지하고 있다. 다만 이러한 규정들은 신축 주택이나 리모델링 주택 등에 대해선 적용되지 않는 경우가 많다. 임대료 인상 제한에 있어 신규 주택의 최초 세입자에게는 적용하지 않는 식이다. 임차인의 권리가 발달한 도시들에서 나타날 수 있는 신축 물량 부족이나 주택 노후화를 막기 위한 조처다. 이 때문에 신축이나 리모델링 주택으로 쏠리는 큰 폭의 임대료 상승 등은 이들 도시에서도 여전히 풀어야 할 숙제로 남아 있다.

방준호 허승 기자 whorun@hani.co.kr