한겨레

집을 팔았어도 소유권이전등기를 마치지 않았다면 공공임대주택 임차권을 양수할 수 있는 ‘무주택 세대구성원’에 해당하지 않는다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 ㄱ씨가 공공건설임대주택 임대사업자 ㄴ사를 상대로 “분양전환자격을 인정해달라”며 낸 소유권이전등기 소송에서 ㄱ씨 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다고 16일 밝혔다.

ㄱ씨는 2016년 5월 자신이 살던 아파트를 파는 매매계약을 체결하고, 분양전환이 예정된 공공임대아파트 임차인으로부터 임차권을 양도받았다. ㄱ씨는 그해 7월부터 이 임대아파트에 입주해 실거주했고, 입주 열흘 뒤 매각한 집의 소유권이전등기를 넘겨줬다.

문제는 이후 ㄱ씨가 낸 분양전환 신청을 2019년 1월 임대사업자가 부적격 통보하면서 불거졌다. ㄱ씨는 임대계약 및 옛 임대주택법상 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자 임차인’에 해당하므로 임대주택 분양전환 대상자 자격을 취득했다고 주장했지만, ㄴ사는 “ㄱ씨는 이 사건 아파트 임차권 양도일 이후에 보유하던 주택의 소유권이전등기를 마쳤기 때문에, 임차권을 양도받을 당시 무주택자가 아니었다”며 분양전환을 거절했다. 이에 ㄱ씨는 소송을 제기했다. 등기가 넘어가기까지 2개월여 주택 소유자 지위가 있었기 때문에 무주택 요건을 갖추지 못했다는 것이다.

1·2심은 ㄱ씨 승소로 판결했다. 하급심은 ㄱ씨가 이 사건 아파트 입주일 기준으로 ‘실질적 무주택자’였고, 분양전환 때까지 무주택자로 거주하고 있었으므로 분양전환 대상자 자격을 취득했다고 봤다.

그러나 대법원은 기존 주택 매매계약을 체결했다고 해서 무주택 요건을 충족한 것은 아니라며 ㄱ씨 패소 취지로 판단했다. 대법원은 임대주택법상 예외적으로 임차권 양도를 허용하는 ‘무주택 구성원’의 주택 소유 여부는 “사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 한다”며 “특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정될 수밖에 없다”고 판단했다.

대법원은 이어 “(임대주택법 조항을) 위반한 임차권 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없고, 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다”고 밝혔다. 등기상으로 집을 보유하고 있었던 ㄱ씨는 임차권을 양도받을 자격이 없었고, 이에 따라 분양전환을 요구할 수도 없다는 것이다.

이현복 대법원 공보연구관은 “임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련해 ‘주택 소유 여부’에 관한 판단 기준이 실체적 권리로서의 물권(소유권) 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결”이라며 “향후 동종 쟁점에 관한 하급심 판단 기준이 될 것으로 기대한다”고 밝혔다.

신민정 기자 shin@hani.co.kr