한겨레

정부는 지난 7·10 대책 당시 주택 청약제도 개편을 통해 특별공급의 혜택을 받을 수 있는 소득계층을 도시근로자 월평균 소득 100%(555만원) 수준에서 맞벌이 부부의 경우 최대 140%(777만원)까지 확대했다. 김현미 국토교통부 장관이 대책 발표 직후 출연한 한 라디오 프로그램에서 “소득 기준 완화를 추가로 검토하겠다”고 밝힌 만큼 주택 공급 정책의 대상은 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보인다.

하지만 여전히 주택 공급 대책의 효과를 체감하지 못하겠다는 30·40 실수요자들이 적지 않다. 공급 대상의 양적인 확대 말고도 공급 가격 및 공급 방식을 아울러 ‘부담가능한 주택’을 어떻게 공급할 것인지에 대한 정책 패키지가 나와야 한다는 목소리가 높다.

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40대 ㄱ씨, 공공분양 분양가는 저렴한가

맞벌이를 하는 40대 초반 ㄱ씨는 부부 합산소득이 700만원 수준으로 도시근로자 월평균 소득 130%(722만원) 이하로 현재로서는 공공분양 생애최초 특공의 대상이 아니다. 7·10 대책 당시 민간분양의 생애최초 특공 소득 기준은 130%로 완화됐으나 공공분양은 현행 기준이 바뀌지 않았기 때문이다. 국토부는 전부 공공분양으로 이뤄지는 사전청약에서 신혼부부 특공(30%) 다음으로 비중이 큰 생애최초 특공(25%)의 소득 기준을 완화하는 방안을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 “정부가 공급하는 저렴한 주택을 젊은 세대가 골고루 혜택을 받을 수 있도록 적절한 기준을 마련할 것”이라고 말했다.

정부는 공공분양을 시세 70% 수준에서 공급하겠다는 입장이지만, ㄱ씨는 ‘시세’가 폭등한 상황에서 이마저도 ‘부담가능하지 않다’고 느낀다고 했다. 지난해 10월 분양한 하남 감일지구 공공분양 아파트(하남감일스윗시티)의 전용 84㎡ 분양가는 6억529만원으로 6억원을 넘겼다. 서울 아파트 평균매매가격이 10억원을 돌파(9월 케이비월간주택가격동향)한 상황에서 서울 도심에서 공급되는 공공분양 주택은 6억~7억원 수준이 될 것으로 보인다. 6억원은 ㄱ씨가 월급여를 7년 동안 한푼도 쓰지 않아야 모을 수 있는 액수다. 초기 분양가를 낮추는 방법으로 박홍근 더불어민주당 의원은 최근 분양가상한제 적용 분양가의 60%까지 분양가를 낮추되 10년 동안 전매를 제한하고, 시세차익의 50%를 공공과 공유하는 ‘시세차익 공유형 환매조건부 주택’ 도입을 주장하기도 했다.

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30대 ㄴ씨, 지분적립형 주택 1만7천호 충분한가

30대 중반의 맞벌이 신혼부부 ㄴ씨는 신혼부부용 공공분양이 이뤄지는 신혼희망타운 등에 청약을 넣다가 최근 주택 구매를 포기했다. “공공분양이라고 해도 분양가가 3억원, 4억원 되잖아요. 지금 있는 집 전세가 2억원인데, 이걸 빼고도 추가 금액이 필요하더라고요. 이 정도 월급을 계속 받으면서 살 텐데, 대학 다닐 때 등록금 대출 상환하면서 겪었던 마음의 짐 같은 게 있어서 한 번 더 빚을 지고 싶은 마음이 없어요.”

자기자금이 부족한 30대 실수요자들을 위해 지난 8·4 대책 당시 등장한 주택 공급 모델이 ‘지분적립형 모델’이다. 초기에는 분양가의 20~40%만 부담하고, 매 4년마다 10~15%를 추가로 취득하는 방식이다. 서울주택도시공사(SH·에스에이치)는 서울 강남구 서울의료원 이전 부지 등에 2028년까지 총 1만7천호 물량의 지분적립형 분양주택을 공급하겠다는 계획을 밝힌 상태다. 이는 향후 서울의 공공택지에서 공급될 11만8천호 물량의 14.4% 수준이다. 진미윤 토지주택연구원 선임연구위원은 “다른 나라는 자산형성에 대출이 능사가 아니라는 것을 학습하고 있다”며 “뉴욕은 전체 주택의 25%~40%, 런던은 35%를 ‘부담가능한 주택’으로 공급하는 정책을 실시하고 있는데, 한국도 주택 정책에서 ‘부담가능한 주택’, ‘저렴한 주택’에 대한 종합적인 정책을 마련해야 할 시점”이라고 말했다.

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30대 ㄷ씨, 공적 금융지원 충분한가

결혼을 앞둔 30대 초반 ㄷ씨는 최근 예비 신부와 서울 역세권에 있는 신혼부부용 행복주택(공공임대)을 알아보다가 주택을 구매하기로 마음을 정했다. “저희 돈으로 역세권 아파트를 살 수가 없으니 공공임대에 살면서 다음 준비를 할 수 있는 자본 축적의 시간으로 삼고 싶었거든요. 그런데 공공임대라 해도 보증금만 1억원이 넘고 월세가 30만~40만원 수준이에요. 이런 식으로는 돈을 모을 수가 없더라고요.” ㄴ씨는 연 소득 7천만원 이하로 정부의 공적금융제도인 보금자리론 대상이 되지만, 문제는 주택담보대출 비율 70%를 뺀 나머지 30%를 마련할 길이 막막하다고 했다. “5억원 주택을 찾는다고 해도 3억5천만원 밖에 대출이 안 되니 나머지 1억5천만원이 문제죠.”

사회생활을 한 지 얼마 되지 않는 신혼부부는 저축액이나 초기 자금 자체가 없을 가능성이 크다. 공적 금융 지원에 대한 연구를 한 바 있는 국책연구기관의 한 연구원은 “캐나다는 주택담보대출비율을 실구입비용까지 지원해 105%까지 허용한다”며 “자산 형성이 어려운 계층에 자가 소유를 통한 자산 취득 기회를 주는 게 필요하고 이들에게는 대출을 공격적으로 해 줄 수 있다고 본다”고 말했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr