한겨레

고가주택이 밀집한 ‘강남4구’(강남·서초·송파·강동구)를 비롯한 서울과 세종시 아파트값에 거품(버블)이 낀 것으로 보인다는 국책연구기관 보고서가 나왔다. 지난 2000년대 중반 아파트값이 폭등했던 이른바 ‘버블 세븐’(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인)이 2008년 이후 집값 하락기에 몸살을 앓은 경험이 있는 가운데, 최근 집값이 급등한 강남4구와 세종시도 자칫하면 비슷한 전철을 밟을 가능성을 시사한 것이어서 주목된다.

국토연구원 주택토지연구본부 최진 연구원은 24일 공개한 워킹페이퍼 ‘아파트 가격거품 검증과 시사점’에서 시·도 지역과 서울 강남4구를 대상으로 아파트 가격을 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울시, 세종시 아파트값에 가격거품이 존재할 가능성이 높은 것으로 나타났다고 밝혔다.

최 연구원은 2012년 1월부터 올해 1월까지 한국감정원 중위가격 자료를 활용해 시·도별 주택 내재가치를 산정하고 내재가치 대비 매매가격의 수준을 파악했다. 주택의 내재가치는 전세가격에 지역별 전월세 전환율을 적용해 임대소득을 구한 뒤 사회적 할인율(4.5%)을 적용해 산출했다.

이 결과 강남4구를 비롯한 서울, 세종시가 다른 지역에 비해 매매가격이 고평가된 것으로 나타났다. 지난해 12월을 기준으로 강남 4구, 세종, 서울은 내재가치 대비 매매가격 비율이 각각 213.5%, 208.5%, 179.8%였다. 2012년부터 지난해까지 7년간 이 비율은 서울이 109.9%에서 179.8%로 69.9%포인트 상승했고 강남 4구는 128.8%에서 213.5%로 84.7%포인트, 세종은 105.0%에서 208.5%로 103.5%포인트 올랐다. 이들 지역은 또 한국감정원 실거래가격지수를 활용한 내재가치 대비 매매가격 수준에서도 강남4구 174.2%, 세종 166.0%, 서울 193.3%로 높은 편이었다.

이와 달리 지방은 지난해 12월 기준 6대 광역시 평균 내재가치 대비 매매가격비율(중위가격 적용)이 131.1%였으며 8개 도 지역은 123.7%였다. 이에 견줘보면 서울, 강남4구, 세종의 내재가치 대비 주택가격이 그 외 지역보다 50~80% 정도 고평가돼 있는 셈이다. 최 연구원은 “매매가격이 내재가치 대비 20% 이상 상승하면 거품이 낀 것으로 볼 수 있다는 외국의 연구 사례가 있지만 전세제도가 있는 우리나라와 직접 비교는 어렵다”면서도 “코로나19 이후 실물경기와 자산시장 간 온도 차가 커지는 상황에서 가격거품은 경제에 미치는 부정적 영향이 클 수 있기 때문에 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다”고 제안했다.

한편 이날 한국감정원이 발표한 이번주(21일 기준) 서울의 아파트 매매가격은 지난주보다 0.01% 올라 5주 연속 소폭 상승에 그쳤다. 특히 강남4구 매매가격은 7주 연속 보합(0.0%)을 기록하며 움직이지 않고 있다. 감정원은 “7·10대책, 8·4공급대책 영향과 코로나19에 따른 경기위축 우려 등으로 관망세가 이어지는 가운데 9억원 이하, 중소형 아파트 위주로 가격이 소폭 상승했다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr