한겨레

전월세전환율 인하는 전세의 월세 전환 속도를 늦출 수 있을까. 임대인들의 주택 투자 수익률과 직결되는 전월세전환율 인하가 임대차 3법이라는 커다란 변화와 맞물려 향후 임대차 시장에 미칠 영향이 주목된다.

19일 정부가 주택임대차보호법의 법정 전월세전환율을 4%(기준금리+3.5%)에서 2.5%(기준금리+2.0%)로 1.5%포인트 낮추겠다고 발표한 배경에는 저금리 상황에서 전세 거주 비용보다 월세 거주 비용이 지나치게 높아진 상황이 있다. 이날 정부가 배포한 자료를 보면, 대출금리 수준이 2.26%로 전세보증금으로 2억원을 대출받을 경우 납부 이자가 월 37만원 수준이다. 반면 같은 금액을 전월세전환율 4%에 따라 월세로 전환할 경우 내야 하는 월세는 월 67만원이다. 국토부는 “시중 전세대출 금리(2%대)와 비교해도 전월세전환율이 과도하게 높아, 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지게 되는 결과를 초래한다”고 밝혔다. 전월세전환율이 2.5%로 인하되면 월세가 42만원꼴로 전세 거주 비용과 비슷한 수준이 된다.

임대인 입장에서는 원금이 보장되는 정기예금 이자율(1.4%)을 고려하면, 전세보증금 2억원을 은행에 예금해서 얻은 월 이자소득이 23만원 정도에 불과하기 때문에 전월세전환율 4%인 현재 월세수익률이 정기예금 수익률의 2.8배나 된다. 한국은행 기준금리가 처음 1%대로 떨어진 2015년 3월(1.75%) 이후 ‘전세 종말론’이 지속적으로 대두된 이유가 여기 있다.

전월세전환율 인하는 임대인의 월세수익률이 떨어진다는 의미이므로, 전세를 월세로 전환할 유인을 줄이는 효과가 있다. 노승한 건국대 교수(부동산학과)는 “저금리 시대 임차인들에게는 월세보다 전세가 거주 비용이 저렴하다”며 “전월세전환율을 낮춰 임대인들이 월세 전환으로 얻을 수 있는 수익률을 낮추면 제한적이나마 월세 전환 속도에 영향을 줄 것”이라고 말했다.

법정 전월세전환율은 기존 계약을 변경하거나 계약기간 2년이 지나 갱신할 때 반드시 지켜야 하는 강행규정이지만, 신규 계약에는 적용되지 않는다. 따라서 신규 계약을 하는 임차인들이 전월세전환율 인하를 체감하기는 쉽지 않다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “결국 갱신 때만 적용되기 때문에 임대인들이 신규 매물을 내놓을 때 월세를 대폭 올리는 일을 막을 수는 없다”며 “전체 임대차 시장에서 큰 의미를 부여하기는 어려울 것”이라고 말했다.

한편 정부는 이날 전월세상한제와 법정 전월세전환율 등 임대료 통제가 이뤄지는 갱신 계약의 전월세 가격을 전월세 시장 통계에 반영하는 방법을 검토 중이라고 밝혔다. 임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학과)는 “임대차 3법 시행 이전 임차가구의 평균 거주기간이 3.2년인 점을 고려하면 60%는 계속 살고, 40%는 2년 만에 다른 집으로 이사를 했다고 볼 수 있다. 계약갱신청구권이 보장돼 이전보다 이사 가구가 줄어든다면 전월세 통계가 달라져야 한다”면서도 “한국감정원 전세가격지수 등 기존 통계를 수정하는 정도로는 미진하고 전월세신고제 도입 시기를 앞당기는 게 근본적인 방법”이라고 말했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr