한겨레

정부는 최근 ‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리 방안’에서 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶는 초강수를 꺼내들었다. 접경지역과 자연보전권역인 경기도 김포, 파주, 동두천, 연천, 이천, 여주, 양평 등지를 뺀 수도권 전역을 조정대상지역, 투기과열지구 등으로 지정한 것이다. 그러나 이런 규제 확대에도 단기적으로 시장은 더 불안해졌다. 규제지역이 크게 확대될 것이라는 소문이 정부의 6·17 대책 발표 이전부터 퍼지면서 수도권 집값이 곳곳에서 들썩였고 규제지역 발표 직후에는 김포, 파주 등 규제지역에서 제외된 곳의 집값이 급등하는 ‘풍선효과’가 나타났다.

문재인 정부는 2017년 첫 부동산 종합대책인 ‘6·19 대책’과 곧이어 나온 ‘8·2 대책’에서부터 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 시장 여건에 따라 규제 수위를 차등화하고 과열 지역은 규제를 중복 적용하는 이른바 ‘핀셋’ 규제 방식을 도입했다. 그러나 이런 핀셋 규제는 실제 운용 과정에서 시장을 따라가기에 급급한 경우가 많았다. 2017년 ‘8·2 대책’이 대표적인 사례다. 당시 정부는 서울 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했는데 이후 경기도 성남 분당구와 대구 수성구가 빠진 데 대한 논란이 이어지자 대책이 나온 지 한달 만인 9월5일 성남 분당구와 대구 수성구를 서둘러 투기과열지구로 지정하기에 이르렀다. 올해 초 ‘2·20 대책’에선 경기 수원, 안양, 의왕시 등지를 조정대상지역으로 지정했는데 이후 경기 남부 전역에 이상 과열 현상이 퍼져나가자 결국 수도권 전역을 조정대상지역으로 묶는 ‘6·17 대책’을 내놓게 됐다.

최근 3년간 이처럼 ‘두더지 잡기’ 식으로 규제지역이 복잡하게 확대됨에 따라 주택담보대출, 종합부동산세, 양도소득세, 청약 규제, 분양권 전매제한, 재건축 규제 등이 광범위하고 복잡해지면서 지방자치단체, 세무당국, 금융기관, 주택 거래자 등이 치르는 시간적·경제적 비용도 점점 커졌다. 자치단체에선 하루가 멀다 하고 바뀌는 규정으로 민원 처리에 애를 먹고 일선 은행에선 복잡해진 대출 규제에 담당 직원들도 헷갈려하는 경우가 일상화됐다는 불만이 높아졌다. 일반 수요자들은 집을 사고팔거나 다른 행정구역으로 이사할 때 해당 지역의 대출, 세금, 청약 등의 규제 사항을 자세히 파악하지 못할 경우 낭패를 볼 수 있는 위험이 커졌다.

전문가들은 부동산 규제는 최대한 단순화하는 게 효과도 높고 불필요한 행정비용도 줄일 수 있다고 지적한다. 시장 여건에 따른 차등 규제는 수도권, 지방 광역시, 세종자치시, 기타 지역 정도로 지역 범위의 단계를 줄이고, 대신 반드시 적용해야 할 핵심 규제는 가능한 한 전국에 적용하는 방식이 효율적이라는 것이다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “정부의 너무 잦은 규제지역 지정·해제 정보가 왜곡돼서 투기에 악용되기도 하는 실정”이라며 “지역별 맞춤형 규제가 시장에서 제대로 작동하고 있는지 점검해보고 되도록 단순하게 정비해나갈 필요가 있다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr