한겨레

최근 박주민 더불어민주당 의원이 세입자에게 계약갱신권을 보장하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 발의하면서, ‘전세 무한연장법’, ‘재산권 침해’, ‘사회주의 발상’이라는 비난이 쏟아지고 있다. 전월세 가격 상승이나 전월세 공급 축소에 대한 우려 등 유의미한 비판도 있지만, 전문가들은 상당수가 사실에 근거하지 않은 비판이라고 지적한다.

①임차인이 원하기만 하면 무조건 재계약?

현행 주택임대차보호법은 임대차 계약기간만 2년으로 보장할 뿐, 임대인이 재계약을 거절하면 계약 기간 내 임대료 체납, 주택 파손 등의 과실이 없어도 무조건 퇴거해야 한다. 하지만 임차인의 계약갱신청구권이 보장되면 임대인은 ‘정당한 사유’가 없으면 계약 연장을 해줘야 한다.

특히 박 의원의 발의안이 계약 갱신 횟수를 제한하지 않은 것을 두고 ‘전세 무한연장법’이라는 말이 나오지만 임차인이 원한다고 무조건 재계약이 되는 것은 아니다. 임대료 체납, 주택 파손 등 임차인 과실이나 임대인 실거주, 리모델링 등 8가지의 갱신 거절 사유가 명시돼 있다. 박 의원실 관계자는 “세입자단체 쪽에서는 오히려 갱신 거절 사유가 너무 폭 넓어서 임차인 보호가 미흡하다는 지적할 정도로 임대인의 갱신거절권도 보호하고 있다”고 말했다. 

②외국은 월세고, 한국은 전세라 안 된다?

일각에선 월세가 주류인 외국의 제도가 전세가 많은 한국 실정에 맞지 않는다고 지적한다. 하지만 한국의 전월세 비중은 2012년을 기점으로 역전돼 2016년부터는 60:40으로 월세 비중이 더 크다. 서울 아파트는 전세 비중(2019년 기준 72.4%)이 더 높지만, 이는 임차인의 전세보증금을 투자의 레버리지(지렛대)로 이용하는 ‘갭투자’ 영향이 크다. 부동산정보업체 직방이 최근 입주한 지 1년이 지나지 않은 전국 신축 아파트의 분양가 기준 전세가율(분양가 대비 전세가)을 조사해보니, 전국은 76.6%였고 서울은 86.3%에 달했다.

이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장(변호사)은 “임차인 전세보증금이 전체 주택가격의 70%를 차지하는 경우가 많은데, 이는 해당 주택에 대해 임차인이 더 큰 경제적 이해관계를 가지고 있다는 의미”라며 “그럼에도 임대인의 권한이 훨씬 큰 불균형을 해소하자는 제도”라고 말했다.

③전세가격 20% 폭등한다?

계약갱신청구권을 보장하면 사실상 전세 기간이 연장되는 효과가 있기 때문에, 최초 계약 당시 전세 가격을 크게 올려받을 것이라는 우려가 나온다. 임대차 기간을 2년에서 3년으로 늘리고 계약 갱신 횟수를 1회 보장(3년+3년)해 총 6년의 임대차 기간을 보장할 경우, 최대 21.57%의 임대료 인상이 예측된다는 법무부의 계약갱신청구권제 관련 연구용역 결과도 많이 회자된다.

그러나 이 수치는 임대료가 연평균 11% 성장하는 ‘핫 마켓’(시장 과열)을 전제로 한 것이다. 이 보고서는 임대료 성장률을 최저 2%~최고 11%로 상정했다. 임대료 성장률을 2%로 전제했을 때는 계약갱신청구권제 도입으로 인한 전세가격 상승폭이 최소 1.67%에서 최대 4.31%에 그쳤다. 해당 연구용역을 수행한 임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학)는 “시장 상황에 따라 제도의 파급효과가 다르기 때문에 핫 마켓보다는 콜드 마켓, 즉 시장이 안정됐을 때 도입하는 게 중요하다는 게 보고서의 핵심”이라고 말했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr