한겨레

용산 미니신도시는 실수요자들의 주거 안정에 도움이 될까, 아니면 투기세력의 먹잇감이 될까. 용산역 철도정비창 부지에 8000호가 공급된다는 ‘용산 미니신도시’ 이슈를 두고 갑론을박이 벌어지고 있다. 특히 민간이 주도하는 방식이었던 과거와 달리 공공이 개입해 공공주택을 50%가량 확보한다는 점에 대해 실수요자들과 개발 이익을 노리는 이들의 평가가 엇갈리고 있다.

부동산 관련 온라인 커뮤니티들에는 최근 발표된 ‘용산 정비창 개발’이 이슈로 떠오르고 있다. 지난 5월6일 국토교통부가 발표한 ‘서울 도심 내 주택 7만호 공급계획’ 발표에 포함됐던 계획으로, 용산 정비창 부지에만 8000호를 공급한다는 내용이다. 과천 3기 신도시가 7000여 가구 규모라는 점에 비추어 ‘미니 신도시’라는 표현까지 나온다.

서울 용산구 한강로에 있는 용산 정비창 일대는 2007년 8월 한국철도공사와 서울시가 공동으로 발표한 ‘용산국제업무지구 통합 개발 계획’의 핵심 부지였다. 지난 2018년 7월에는 박원순 서울시장이 이 지역과 여의도를 통개발하는 ‘여의도·용산 마스터플랜’을 발표했으나 그 직후 주변 집값이 2~3억원 폭등하면서 한달 만에 박 시장이 직접 “무기한 보류하겠다”고 발표하기도 했다.

15년 이상 방치돼 있던 용산 정비창 부지가 정부에 의해 다시 부동산 시장의 전면에 등장했지만, 과거 용산국제업무지구 개발 때나 여의도·용산 마스터플랜 때와는 분위기가 사뭇 다르다. 우선 공공주택의 규모가 투기 세력에게는 ‘눈엣가시’다. 지난 6일 브리핑에서 박선호 국토부 제1차관은 “8000가구 중 절반 정도는 공공주택으로 공급할 계획”이라고 밝힌 바 있다. 이에 따라 오피스텔 물량 1000호를 빼고 7000호 가운데 30%인 2000호가 ‘공공임대’로, 나머지 20%에 해당하는 1500호는 공공분양의 형태로 공급될 것이라는 전망이 나온다. 용산국제업무지구 시절인 2009년 용산구청이 공람한 개발 계획에 따르면 주택 공급 규모는 3000여호였으며, 이 가운데 임대주택은 870여호 수준이었다. 이와 관련해 최근 청와대 국민청원에 “주거 시설의 과도한 비율로 인한 중심지역 사유화와 슬럼화가 우려된다. 용산 정비창 부지 임대주택 계획을 취소해달라”는 게시글이 올라오기도 했다.

실수요자들은 과거 용산국제업무지구 때는 없었던 ‘공공분양’ 등에 기대감을 나타내고 있다. 부동산 온라인 커뮤니티에서는 공공분양에 대해 ‘공공분양 생애 최초 자격을 유지해야겠다’ ‘경기도로 이사 가지 말아야겠다’ 등의 반응이 나온다. 용산 정비창에서 강남의 대규모 재건축 단지를 넘어서는 5000~6000가구에 해당하는 일반분양 물량이 나온다는 점도 실수요자들이 눈여겨보는 대목이다. 8000호 가운데 민간 분양 4000호와 공공분양 1500호를 더한 5500호 정도가 일반분양 물량으로 추산된다. 9500여 가구 규모의 대규모 재건축 단지인 송파구 헬리오시티의 일반분양 물량은 1558가구였으며, 1만2000여 가구 규모의 강동구 둔촌주공은 일반분양이 4700여 가구 수준이다.

용산 정비창 관련 이슈는 개발 계획이 확정되는 내년 말까지 부동산 시장의 메인 이슈가 될 것으로 보인다. 하지만 국토부와 서울시는 구체적인 계획을 미루고 있다. 국토교통부는 “지가 동향 등을 보아 필요 시 토지거래허가구역으로 지정할 예정”이라면서도 “상황을 모니터링하고 있으며 지정 여부나 시기 등 구체적인 사항은 확정된 바 없다”고 말했다. 서울시 관계자는 “‘공공주택 50%’는 공공성을 강조하는 차원이었을 것”이라며 “오피스텔 물량이나 공공주택 비중 등 구체적인 사항은 앞으로 협의해야 한다”고 말했다. 박효주 참여연대 민생팀 간사는 “개발 이익을 환수할 수 있는 조처가 미비한 상태서 발표된 탓에 부동산 가격이 상승할 우려가 적지 않다”고 말했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr