정부가 20일 주거정책심의위원회를 열어 수도권 남부 지역의 아파트시장 과열에 대응하기 위한 규제 지역 추가 지정에 나서는 가운데 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등의 차이점에 대해 관심이 쏠리고 있다.
현행법에 따르면 조정대상지역으로만 지정되더라도 해당 지역 주택시장에는 그 전과는 확연히 차이나는 여러 규제가 가해진다. 우선 아파트 청약과 관련해서는 민영주택 재당첨이 제한되고 세대주가 아닌 사람과 2주택자는 청약 1순위 자격이 허용되지 않는다. 이와 함께 청약 가점제 적용이 확대(전용면적 85㎡ 이하 75%)되며 아파트 계약자의 전매제한도 강화된다. 특히 조정대상지역에선 1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세받기 위한 요건에 2년 이상의 거주 요건이 붙는다는 것도 비규제지역과 다른 점이다. 분양권 전매 때는 양도세율 50%가 일괄 적용되고 2주택 이상 소유자의 양도세에 가산세율(2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트)이 적용된다는 것도 중요한 차이다. 여기에 더해 주택을 구입할 때 대출가능액을 결정짓는 주택담보비율(LTV)이 60%로 제한되고 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다. 조정대상지역은 서울과 수도권 일부, 세종시 등에 지정돼 있다.
투기과열지구에서는 조정대상지역에 적용되는 규제에 더해 재건축 조합원의 지위 양도가 금지되고 민간택지 아파트도 정부의 지정에 따라 분양가 상한제가 적용된다는 게 확연한 차이점이다. 또 주택담보비율과 총부채상환비율은 각각 40%가 적용된다. 특히 지난 ‘12·16 주택시장안정화 방안’에 따라 투기과열지구에선 9억원 초과 아파트의 주택담보비율(9억원 초과분에 대해 20%)이 낮아지고 15억원 초과 아파트는 아예 대출이 금지되고 있다. 현재 투기과열지구는 서울 전역과 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등이다. 한편 투기지역에선 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 보유한 경우 양도세율 10%포인트가 가산되며, 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한된다. 투기지역은 서울의 15개 구와 세종시에 지정돼 있다.
최종훈 기자
cjhoon@hani.co.kr
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