한겨레

오는 12월 위례새도시에 첫선을 보이는 ‘신혼희망타운’ 입주자는 계약일로부터 8년간 주택을 팔 수 없고 최소 5년간은 실거주도 해야 한다. 또 최근 ‘9·21 주택공급 확대방안’에서 서울 시내 공공택지로 확정된 옛 성동구치소 부지, 개포동 재건마을의 신혼희망타운과 공공분양주택도 똑같은 규정이 적용될 전망이다. 이렇게 되면 신혼희망타운을 포함한 공공주택에서 불거지고 있는 이른바 ‘로또아파트’ 논란이 확산되긴 어려워 보인다는 관측이 나온다.

1일 국토교통부와 부동산 업계 말을 종합하면, 정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’에서 내놓은 분양가 상한제 주택의 전매제한 강화 방안이 이르면 다음달부터 시행에 들어갈 예정이다. 지난달 21일 입법예고된 주택법 시행령 개정안을 보면, 수도권 분양가 상한제 적용주택의 전매제한 기간은 그동안 개발제한구역(그린벨트) 해제 비율, 사업주체에 따라 달랐으나 앞으로는 분양가격의 시세 대비 비율에 따라 일률적으로 정해진다. 공공택지 내 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 주택은 전매제한 8년, 거주의무기간 5년이 적용된다. 또 분양가격이 인근 시세의 70~85%인 주택은 전매제한 6년·거주의무 3년, 인근 시세의 85~100%인 주택은 전매제한 4년·거주의무 1년이 각각 적용된다. 종전 분양가 상한제 적용주택의 전매제한 기간과 거주의무기간은 최대 6년, 3년이었으나 앞으로 각각 2년씩 더 늘어나는 것이다.

신혼희망타운은 공공택지 내 분양가 상한제 적용주택으로, 이번 주택법 시행령 개정안에 따라 행정구역·투기과열지구 여부와 관계없이 분양가격의 시세 대비 비율에 따라 전매제한 기간이 결정된다. 국토부가 예상한 위례새도시 신혼희망타운(508가구) 분양가는 전용 46㎡ 3억9700만원, 55㎡ 4억6천만원선인데, 이는 인근 ‘위례자연앤센트럴자이’ 전용 51㎡의 시세가 6억5천만∼7억원선인 것에 견줘 65~70% 수준이다. 따라서 위례 신혼희망타운의 전매제한은 8년, 거주의무기간은 5년 적용이 유력시된다.

오는 2021년 공급될 서울 성동구치소 부지의 신혼희망타운(700가구)과 공공주택(600가구), 2022년에 나올 개포동 재건마을 신혼희망타운(340가구) 등도 사정이 비슷하다. 주변 집값이 비싼 이들 지역의 공공주택은 시세 대비 분양가격이 60% 안팎 수준일 것으로 유력시돼 모두 전매제한 8년, 거주의무 기간 5년이 적용될 전망이다.

부동산 업계에선 이처럼 장기간의 전매제한·의무거주로 재산권이 크게 제약을 받게 된 공공주택은 현실적으로 ‘로또’와는 거리가 있다고 보는 편이다. 특히 실수요자가 직장이전, 해외이주 등 불가피한 사유로 예외적으로 전매를 허용받는 경우 사업시행자에게 환매해야 하는 의무를 부여한 것도 과거와는 달라진 점이다. 종전에는 이런 경우 제3자에게 매각이 가능했지만 앞으로는 최초 공급가격에 1년만기 정기예금 이자율을 적용한 가격으로 환매가격이 정해진다. 이렇게 되면 장기거주할 실수요자가 아닌 사람이 신혼희망타운 등 공공주택 분양을 통해 불로소득을 노리는 것이 어려워진다.

일각에선 옛 성동구치소 부지, 개포동 재건마을에 들어설 신혼희망타운은 분양가격이 비싸 부모의 재력을 등에 업은 이른바 ‘금수저’ 신혼부부가 몰릴 것이란 우려도 제기한다. 예컨대 땅값이 높은 성동구치소 부지의 신혼희망타운 분양가는 전용 55㎡ 기준 최소 5억원대 이상으로 예상되는데, 입주자격은 맞벌이 기준 연소득 7800만원 이하(3인가구 기준) 신혼부부에게 주어져 정작 실수요자들한테는 부담스러운 가격이라는 것이다. 그러나 신혼희망타운은 주택가액의 70%, 최대 4억원까지 1.3% 고정금리로 20~30년간 수익공유형 모기지로 대출이 가능해, 신혼부부가 분양가격의 30~50% 정도만 초기에 부담하면 나머지는 장기분할상환이 가능한 수준이라는 게 전문가들의 지적이다. 예를 들면 위례새도시 전용 55㎡를 분양받는 신혼부부가 분양가격의 50%인 2억3천만원을 초기에 부담하고 모기지(30년)를 이용하면 대출 원리금으로 다달이 70만원씩 갚아나갈 수 있게 된다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 ”신혼희망타운이 ‘금수저들의 로또’가 될 것이라는 비판은 강화된 전매제한, 거주의무기간과 신혼부부에게 특화된 저리의 대출을 고려하지 않은 탓”이라며 “과거 이명박 정부 당시 보금자리주택과 같은 ‘로또 아파트’ 논란은 재연되지 않을 전망”이라고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

◎ Weconomy 홈페이지 바로가기: https://www.hani.co.kr/arti/economy
◎ Weconomy 페이스북 바로가기: https://www.facebook.com/econohani