한겨레

최근 서울 서초구 반포현대 아파트의 조합원당 부담금이 1억3500만원으로 예정 고지되면서, 재건축 부담금을 둘러싼 논란이 이어지고 있다. 일부 재건축 조합들은 재건축 부담금이 과도할 뿐 아니라 부담금으로 인해 재건축이 어려워졌다며 위헌 소송에 나섰다. 올해 부활한 ‘재건축초과이익환수제’는 재건축으로 발생한 초과이익 일부를 부담금 형태로 국가가 거둬들이는 제도다. 7월 이후에는 반포주공1단지 3주구 등 대단지의 부담금 고지가 줄이을 전망인 가운데, 재건축 부담금이 과도하다는 주장이 얼마나 타당한지 따져봤다.

■ 재건축 부담금, 정말 ‘폭탄’일까? 재건축 부담금은 사업 개시시점부터 종료시점까지 정상적인 집값 상승분, 개발비용 등을 제외하고 발생한 초과이익에 대해서만 부과한다. 부과율은 초과이익에 따라 누진공제를 거쳐 10~50%가 적용된다. 따라서 부담금이 많다는 것은 정상 집값 상승분을 빼고도 그만큼 재건축 초과이익이 크다는 뜻이 된다. 반포현대의 조합원당 초과이익은 3억4천만원이었다. 초과이익 대비 부담금 부과율은 39.7%에 그쳤고, 조합원이 가져가는 초과이익이 2억500만원(60.3%)에 이른다. 부담금은 어디까지나 재건축에 따른 초과이익의 일부일 뿐 ‘폭탄’이 될 수 없는 셈이다.

또 재건축에 따른 조합원의 실질적인 초과이익은 명목상 초과이익을 넘어선다. 초과이익의 크기를 결정짓는 것은 재건축 개시시점과 종료시점 주택가액의 차액인데, 초과이익 환수에 관한 법률에서 조합원 주택가액의 기준은 시세의 70%를 밑도는 공시가격을 적용한다. 반포현대의 사업 개시시점(2015년 4월) 주택가액은 382억6300만원, 종료시점(2020년 12월) 주택가액은 1155억8600만원으로, 가치 상승분은 773억원가량이다. 그러나 아파트 공시가격 현실화율 70%를 적용하면, 실제 가치 상승분은 1104억원(1651억-547억원)으로 훨씬 커진다.

■ 미실현 이익에 대한 과세는 위헌? “과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현 이득을 포함시킬 것인가의 여부는 과세목적, 과세소득의 특성, 과세기술성의 문제 등을 고려하여 판단할 입법정책의 문제일 뿐, 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는 것으로는 볼 수 없다.” 1994년 7월29일 헌법재판소는 토지초과이득세법(토초세법)에 대해 헌법불합치 결정을 내리면서 이렇게 판시했다. 미실현 이익에 대한 과세 자체는 충분히 가능하지만, 지가 산정의 전문성을 담보하지 못하고, 땅값의 등락에 따른 원본잠식 우려, 단일세율이어서 납세자간 형평성이 떨어지는 점 등을 지적했다. 이후 개정된 토초세법은 그 뒤 위헌 소송이 다섯 차례 더 제기됐으나 모두 합헌 결정을 받았다.

미실현 이익에 대해 매기는 재건축 부담금은 결국 헌재가 과거 토초세에 지적했던 사항들을 얼마나 해결했는지에 달렸다. 재건축초과이익환수제 위헌소송을 맡고 있는 김종규 변호사는 “종료시점의 주택가액에 대한 계산방법이 부정확하고, 시간이 지나 집값이 하락했을 경우 이를 만회해주는 보충 규정이 없다”며 위헌소지가 있다고 주장했다. 하지만 이에 대해 박현근 변호사는 “개정 토초세법은 이익의 규모에 따라 누진세율을 적용해 원본잠식 우려를 없애고, 가격 산정의 전문성을 높이는 등 헌재 지적 사항을 모두 해소했다. 재건축 부담금 역시 그에 근거해 만들어졌다”고 반박했다.

■ 양도소득세도 내야 하니, 이중과세? 재건축 이후 초과이익에 대해 부담금을 내고, 이후 집을 팔면 양도소득세를 내야 한다. 하지만 양도세를 낼 때는 재건축 부담금으로 이미 치른 비용에 대해서는 필요경비로 인정해 공제해준다. 예를 들어, 양도소득이 10억원인 경우 재건축 부담금으로 2억원을 이미 냈으면 양도소득은 8억원만 발생한 것으로 본다.

‘이중과세’ 주장을 펴는 쪽에선 동일 목적의 과세이기 때문에 양도소득세 계산 때 필요경비 공제가 아니라 부담금을 세액공제해야 한다는 입장이다. 세액공제는 산출된 세금에서 이미 납부한 부담금을 빼는 방식이어서 세부담을 더 줄일 수 있다. 김종규 변호사는 “경비로만 공제할 경우 중복 과세되는 부분이 발생할 수밖에 없다”고 말했다. 하지만 부담금과 양도세의 목적과 성격이 다른 상황에서 완전 세액공제를 하는 것은 부담금의 취지에 맞지 않는다는 반박이 나온다. 안창남 강남대 교수(세무학)는 “양도소득세는 말 그대로 개인에게 부과되는 소득세인 반면, 재건축 부담금은 세금이 아닌 재건축사업을 통해 발생한 초과이익을 조합에 부담시켜 환수하는 것”이라며 “입법목적이 정당하다면 소득공제를 할지, 세액공제를 할지는 입법재량의 문제라는 게 헌재의 판례”라고 설명했다.

■ 납부능력 없으면 집 팔아야? 조합원 1인당 부과액이 1천만원을 넘는 경우엔 5년간 분납이나 3년간 납부 유예가 가능하지만, 별다른 소득 없이 재건축 주택만 보유한 이들에겐 부담될 수 있다. 이에 따라 1가구 1주택자로 재건축 주택에 장기간 거주한 조합원에게는 좀 더 다각도로 혜택을 제공해야 한다는 의견도 나온다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “실수요자인 장기 거주 조합원에게는 폭넓은 감면과 납부 유예 조처를 검토할 만하다. 특히 재건축 주택을 주택연금에 맡기는 노령자에 대해선 생전에 납부 부담이 없도록 하는 방식도 가능할 것”이라고 제안했다.

허승 최종훈 기자 raison@hani.co.kr