한겨레

서울 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌’ 아파트에 전세로 거주 중인 직장인 김아무개씨는 요즘 인터넷으로 동네 전셋값 동향을 살펴보는 일이 잦아졌다. 그는 전용면적 83㎡ 아파트에 보증금 6억원을 내고 1년 6개월째 살고 있는데 최근 이 아파트 전세 시세가 5억원대 후반으로 내려 거래되고 있기 때문이다. 김씨는 “올 가을 계약 만기 때 이사할 생각인데, 행여 전셋값이 더 떨어져 집주인의 차액 부담이 커지면 보증금을 제때 돌려받기가 어려워지는 게 아닌지 걱정”이라고 말했다.

최근 경기도에 이어 서울의 주택 전세가격이 하락세로 돌아서면서 세입자들의 불안감이 조금씩 커지고 있다. 자신이 사는 아파트의 전셋값 하락 폭이 클 경우 세입자 처지에선 제때 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘역전세난’ 우려가 높아지기 때문이다.

3일 한국감정원의 ‘전국주택가격동향’ 통계를 보면, 지난달 서울 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 전셋값은 2012년 8월 이후 5년 7개월 만에 처음으로 내림세로 돌아섰다. 이 가운데 아파트 전셋값은 최근 6주째 하락세를 이어가고 있으며, 특히 고가 아파트가 밀집한 ‘강남4구’가 전셋값 하락을 이끌고 있다. 지난주 서울에선 서초(-0.76%), 강동(-0.63%), 송파(-0.50%), 강남(-0.23%)구 주택 전셋값 변동률이 25개 구 가운데 1~4위의 낙폭을 기록했다.

부동산 업계에선 최근 서울의 전셋값 하락은 학군 이동 전세수요 감소, 수도권 신규 아파트 입주 증가 등이 주된 요인이라고 분석한다. 여기에다 이달부터 시행에 들어간 다주택자 양도소득세 중과세를 앞두고 급매물이 많이 나오면서 매매거래가 늘어난 영향도 일부 있는 것으로 보인다. 업계에선 특히 2012년 이후 처음 전셋값이 하락세로 돌아선 올해 서울의 주택시장 판도가 당시와 비슷해질 가능성에도 촉각을 곤두세우고 있다. 2012년에는 주택 전셋값이 4월부터 8월까지 5개월 연속 하락하며 연간 상승률이 0.45%에 그쳤고 같은 해 매맷값은 4.75% 하락하는 등 서울의 매매·전세가격이 동반추락한 바 있다.

전문가들은 서울의 주택 전셋값이 당분간 하락한다고 가정해도 역전세난이 우려만큼 심각하지는 않을 것으로 내다보고 있다. 최근 역전세난이 빚어지고 있는 경기 화성동탄, 평택 등지의 경우 1~2년 전 전세를 끼고 주택을 구입하는 ‘갭투자’가 성행했고 최근에는 입주물량이 늘어나면서 전셋값이 크게 떨어졌다는 공통점이 있다. 반면 서울은 노원구 등 매매시세가 낮은 강북권을 중심으로 한때 갭투자가 성행했고 서울 전체적으로 입주 물량은 부족한 실정이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “최근 서울에서 전셋값 하락이 두드러진 곳은 강북이 아니라 강남과 도심권역 등 고가 아파트 밀집지역이라는 점이 특징”이라며 “이 지역 집주인들은 전세금 반환에 큰 어려움이 없는 편”이라고 말했다.

다만 자금력이 부족한 갭투자 집주인이 보유한 주택의 매매·전셋값이 동반하락할 경우 세입자들이 직격탄을 맞을 가능성은 언제든 있다는 지적이다. 이를 방지하기 위해선 공적기관이 집주인을 대신해 전세금을 돌려주는 보증상품에 가입하는 게 최소한의 안전장치다. 주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 ‘전세금 반환보증’이 대표적인 상품으로, 지난 2월부터는 집주인 동의 여부와 상관없이 가입이 가능해졌고 가입 대상 보증금 한도도 수도권 기준 7억원(종전 5억원) 이하로 상향조정됐다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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