한겨레

정부가 지난해 ‘8·2 부동산 대책’에서 발표한 ‘다주택자 양도소득세 중과세’ 시행이 한달 앞으로 다가오면서 주택시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 업계에선 중과세를 피하기 위한 매물은 이미 시장에 나와 거래가 마무리됐다고 보고 있다. 앞으로 다주택자들은 일부 버티기를 이어가겠지만, 임대주택사업자 등록 또는 가족간 증여에 나서는 이들이 종전보다 늘어나지 않겠느냐는 관측이 나온다.

27일 부동산업계 말을 종합하면, 올해 4월부터 다주택자가 서울과 수도권 일부, 세종, 부산 등 조정대상지역 내에서 주택을 팔면 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택 이상 소유자는 20%포인트가 추가된 양도세를 내야 한다. 중과세에서 벗어나려면 3월 말까지 잔금 지급 또는 소유권 이전등기를 마쳐야 하기 때문에 지금 매물을 내놓아선 시간적으로 촉박한 상황이다.

정부는 지난해 8·2 대책을 내놓으면서 다주택자 양도세 중과세 시행 시기를 올해 4월로 미뤄놨다. 김현미 국토교통부 장관은 당시 “시간을 드렸으니 2주택 이상 소유자는 2018년 3월 말까지 거주하지 않는 주택을 처분하는 게 좋을 것”이라며 다주택자를 압박했다. 공개적으로 언급하지는 않았지만 국토부는 다주택자의 매물이 시장에 쏟아져 나와 집값이 내리는 효과도 내심 기대했다.

그러나 결과적으로 집값은 정부 의도와 반대로 움직였다. 한국감정원 통계를 보면, 지난해 7월 대비 올해 1월 기준 서울 아파트 매매가격은 3.50%, 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 매매가격은 6.84%나 올랐다. 같은 기간 주택 매물은 전반적으로 부족해지면서 매매거래량도 줄었다. 서울 주택 매매거래량은 지난해 7~8월에 월간 2만여가구 수준이었으나 9월부터 급감한 뒤 10월에 8천여가구로 바닥을 쳤다가 올해 1월 1만5천가구 수준을 겨우 회복했다. 강남4구의 경우도 대책 이전 5천가구를 넘었던 월간 거래량이 지난해 10월 1600여가구로 대폭 줄었다가 12월부터 회복세로 돌아서 올해 1월 거래량이 3천여가구에 이른 정도다.

이에 반해 임대주택사업 등록은 눈에 띄게 늘어났다. 지난해 12월13일 정부의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 발표 이후 임대등록이 빠르게 늘어나 올해 1월 한달에만 9313명이 임대사업자로 새로 등록했다. 이에 따라 1월 말 현재 등록된 개인 임대주택사업자는 모두 26만8천명, 이들이 등록한 임대주택은 100만7천채에 이른다. 국토부 통계에 따르면, 2016년 기준 임대용 민간주택이 595만채(다주택자 보유 주택은 536만채로 추정)이기 때문에 17% 정도가 등록을 한 것으로 볼 수 있다. 2016년 말 79만채였던 등록 임대주택이 1년 만에 100만채를 넘어선 것은, 등록과 함께 8년간 세놓은 뒤 팔 경우엔 양도세 감면폭이 크다는 점이 주효했다는 분석이다.

부동산 업계에선 다주택 양도세 중과세가 단기적으로는 매물을 감소시키고 집값을 뛰게 하는 일부 부작용도 빚었지만 임대사업 등록을 늘리는 데 영향을 끼친 것으로 평가하고 있다. 또 내년부터는 연간 2천만원 이하 임대소득도 과세가 이뤄질 예정이어서 다주택자가 종전처럼 버티기로 일관하기는 어렵지 않겠냐는 전망도 나온다. 박원갑 케이비국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 부동산수석전문위원은 “다주택자 본인 거주 외 주택은 대부분 전세를 끼고 있어 (2년 임대차 계약기간을 고려할 때) 정부가 제시한 유예기간 내 매각이 쉽지 않았던 측면도 있다. 앞으로는 가족간 증여와 임대사업 등록 양쪽이 모두 늘어날 것”이라고 말했다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “양도세 중과는 도입 때 크고 작은 부작용이 있지만 일단 시행에 들어가면 불로소득을 노린 투기심리를 꺾을 수 있는 강력한 수단”이라며 “그동안 기승을 부렸던 이른바 ‘갭투자’(격차가 줄어든 매매와 전세가를 이용한 주택 투자)를 위축시키는 효과가 클 것”이라고 내다봤다.

최종훈 허승 기자 cjhoon@hani.co.kr

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