한겨레

정부가 지난 21일 서울시내 20개 단지의 재건축 초과이익환수제 예상 부담금을 전격 공개한 뒤 최고 8억4천만원 부담금의 ‘주인공’이 어느 단지인지 궁금증이 일고 있다. 또 부담금이 6억~6억2천만원으로 추산된 강남권 3개 단지가 어디인지를 두고도 추측이 난무하고 있다.

부동산 업계에선 개발이익의 규모가 클 것으로 보이는 서초구 ‘반포주공1단지 3주구’, 송파구 ‘잠실주공5단지’, 대치동 ‘은마아파트’ 등이 정부가 공개한 부담금 최상위권 후보군에 속하는 것으로 보는 분위기다. 이들 단지들은 강남의 대표적인 재건축 단지로, 최근 강남 집값 급등세를 이끌었다는 공통점을 지니고 있다. 지난해 ‘8·2 부동산대책’ 직후 12억원 선이었던 강남구 은마아파트 전용 76㎡는 넉달 만에 4억원이 오른 16억원에 최근 거래됐다. 지난해 9월 50층 재건축이 결정된 송파구 잠실주공5단지 76㎡도 5개월 새 3억원가량 올랐다. 반포주공1단지 3주구 전용 72 ㎡는 넉달 전보다 3억원 오른 18억3천만원에 최근 거래됐다.

국토부가 부담금을 산정한 방식은 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 따른 것이다. 재건축이 끝날 때 아파트값(종료시점 주택가액)에서 재건축을 시작한 때 아파트값(개시시점 주택가액)과 공사비 등 각종 개발비용, 정상주택가격상승분 총액을 빼 계산한다. 이렇게 초과이익이 나오면 조합원 1인당 평균이익에 따라 다른 ‘조합원 부과율’을 최대 50%까지 곱하면 최종 부담금이 산정된다.

국토부 산정 20개 단지의 재건축 시작 시점은 단지에 따라 다르지만 대부분 2011~2013년이라는 게 국토부 설명이다. 부담금을 산정할 때 재건축 시작은 재건축 조합설립추진위 승인일을 기준으로 정하는데, 10년 초과할 경우엔 사업 종료일부터 역산해 10년 전을 시점으로 삼는다. 따라서 재건축 아파트 준공시점은 2021~2023년으로 가정한 셈이다.

업계에선 국토부가 의도적으로 금융위기 충격 이후 강남 아파트값이 바닥일 당시를 재건축 개시시점으로 잡으면서 개발이익이 커진 것으로 추정한다. 또 개시시점의 이파트값은 ‘공시가격’인데 반해 재건축 종료시점의 아파트값 기준은 일반분양물량은 ‘분양가격’, 조합원 배정물량은 한국감정원의 조사·산정가격을 적용한 방식도 개발이익을 불린 요인으로 지적된다. 한 재건축정비업체 관계자는 “변수가 있지만 강남권 재건축 부담금은 많아야 3억원대로 예상했다”며 “국토부 추정액이 높은 것은 과열된 재건축 시장에 ‘경종’을 울리기 위해 집값 상승률과 재건축 종료시점 아파트 평가액, 일반분양가 등 여러 조건에서 최대치를 적용했기 때문으로, 실제는 달라질 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr