한겨레

“그동안은 집주인들이 매물을 거둬들여 거래가 쉽지 않았지만 이젠 누가 사려고 나서겠습니까. 당분간 매매 거래는 끊어졌다고 봐야죠.”

서울 송파구 잠실동의 한 중개사무소 사장은 22일 정부가 작심하고 발표한 강남 재건축 부담금 추정액 쇼크로 당분간 잠실주공5단지 등 재건축 아파트 거래가 중단될 것 같다고 말했다. 이날 강남의 주요 재건축 단지 조합사무실에는 “우리 단지는 부담금이 얼마나 되느냐”는 조합원들의 문의가 하루종일 빗발쳤다.

앞서 21일 국토교통부는 서울 강남·서초·송파·강동구 등 ‘강남4구’ 15개 재건축 단지의 조합원 1인당 평균 재건축 부담금이 4억3900만원이며, 이중 최고액은 8억4000만원이라는 시뮬레이션 결과를 전격 발표했다. 국토부는 올해부터 부활된 재건축 초과이익 환수제에 따라 5월부터 지방자치단체의 부담금 예정액 통지가 이뤄질 예정이어서, 미리 주요 단지의 부과액을 추정해본 것이라고 했다. 그러나 이는 사실상 재건축 아파트 완공 때 조합원이 물어야 할 부담금이 예상외로 상당하니 일반인들은 최근 과열 양상을 띠고 있는 강남 재건축 시장에서 섣부른 추격매수에 나서지 말라는 경고나 마찬가지였다.

부동산 업계에선 강남권의 대규모 재건축 단지를 중심으로 ‘재건축 부담금' 파장이 상당할 것으로 본다. 조합원들이 미처 예상치 못한 수준의 부담금 공포로 인해 재건축 사업 자체에 부정적으로 돌아설 가능성이 높아졌기 때문이다. 특히 조합원 1인당 부담금이 수억원대로 상위권에 드는 것으로 알려진 서초구 ‘반포주공1단지3주구’, 송파구 ‘잠실주공5단지’, 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 등은 최근 속도를 내고 있던 재건축 사업에 적신호가 켜졌다는 분석도 나온다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학)는 “재건축 허용 연한 40년 연장 검토에 이어 부담금 복병까지, 재건축시장이 정부가 쳐놓은 그물망에 걸려든 상황”이라며 “지난해까지 5년여간의 유예기간 동안 어떻게든 초과이익환수제를 피하기 위해 조합원간 갈등을 봉합하고 비용을 써가며 사업을 서둘렀던 재건축 조합들의 판단이 현명했던 셈”이라고 말했다. 일각에선 이미 관리처분인가를 받아 부담금과 무관한 재건축 단지나 새 아파트, 신규 분양 아파트는 반사이익을 얻을 것으로 예상하는 시각도 있다. 그러나 전반적인 집값이 하락하면 이들 단지의 반사이익도 제한적일 것이라는 게 중론이다.

부담금이 크지 않은 강남권의 중소 규모 단지나 강북의 재건축 단지들은 재건축 사업 추진에 큰 문제가 없을 것으로 보인다. 또 정부가 추산한 강남4구의 부담금은 재건축 단지 인근 집값이 현재 수준 이상으로 오를 것이란 가정하에 이뤄져 개발이익이 과도하게 늘어났을 수 있어, 앞으로 집값이 떨어지면 개발이익과 부담금도 줄어들 것으로 예상된다. 특히 최근 사업시행인가를 앞둔 재건축 단지들의 경우 오는 2022~23년 준공될 것으로 보고 재건축부담액을 산정하면 액수가 커지지만 사업기간이 3~4년 늦춰지면 부담액이 줄어든다는 게 업계의 분석이다.

재건축부담금은 아파트 완공시점(종료시점) 주택가액 총액에서 조합추진위 인가시점(재건축 개시시점) 주택가액 총액, 정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 개발이익에 부과율을 곱해 매기는 방식이다. 이때 조합추진위 인가일로부터 완공시점까지 10년이 초과하면 완공일로부터 10년 전 시점을 개시시점으로 보기로 돼 있다. 따라서 현재 시뮬레이션에선 아파트값이 바닥을 쳤던 지난 2012~13년이 재건축 개시시점으로 잡히는 잠실주공5단지 등 주요 재건축 아파트의 경우 완공시점이 2024년 이후로 늦춰지면 재건축 개시시점도 2014년 이후로 바뀌어 개시시점 주택가액이 높아지면서 개발이익이 줄어드는 효과가 발생한다는 게 업계의 진단이다.

오는 25일부터 재건축 아파트를 10년 소유, 5년 거주한 장기보유 1주택자에 대해서는 조합원 지위 양도가 예외적으로 허용되는데 따라 재건축 추진에 부담을 느낀 장기 소유자가 매물을 내놓게 될 지도 주목된다. 지난해 ‘8·2 부동산 대책’으로 서울 등 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 지위 양도가 제한됐으나 정치권에서 장기 보유 1가구 1주택자에 대해선 예외를 허용하는 내용으로 지난해말 도정법을 개정, 이달 25일부터 시행된다.

한편 일부 재건축 단지 조합원들은 초과이익환수제가 위헌이라며 집단 소송을 준비중이다. 법무법인 인본(대표 변호사 김종규)은 초과이익환수제 위헌 소송을 위한 공동소송인단 모집에 들어갔으며, 이르면 다음달 소장을 제출할 계획이다. 이에 대해 국토부는 ”이미 헌법재판소 결정을 통해 미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 것이 입증됐다”고 주장했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr