한겨레

올해부터 부활한 재건축 초과이익 환수제도에 따라 서울 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트에 부과될 부담금이 조합원 1인당 최고 8억4천만원에 이른다는 정부 추산이 나왔다. 평균 부담금은 1인당 4억3900만원으로, 업계의 예상을 뛰어넘는 수준이다. 이에 따라 강남권의 재건축 사업 초기 단계(조합 설립 추진 또는 인가 완료) 아파트 단지들을 중심으로 최근 과열됐던 투자심리가 식을지 주목된다.

국토교통부는 조합 설립이 완료된 서울시 주요 20개 재건축 단지의 조합원 1인당 부담금을 시뮬레이션한 결과, 강남 4구 15개 단지의 부담금은 평균 4억3900만원, 강남 4구를 제외한 5개 단지 아파트의 1인당 부담금은 1억4700만원으로 나왔다고 21일 밝혔다. 강남 4구 15개 단지 중 부담금이 가장 많은 곳은 8억4천만원, 가장 적은 곳은 1억6천만원이었다. 나머지 5개 단지에서는 최고 부과액이 2억5천만원, 최저는 100만원이었다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 개발이익이 발생하면 10~50%를 환수해 해당 지방자치단체의 도시정비기금으로 쓰는 제도다. 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원 이하면 면제되지만 1억1천만원을 초과하면 초과분의 절반에 2천만원을 더한 금액이 부담금이 된다. 초과이익은 재건축 사업으로 오른 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액이다. 2006년 도입됐으나 부동산경기 침체를 이유로 2013년부터 지난해까지 유예됐다가 올해 1월 부활했다. 2010년 서울 일부 재건축 단지에 부담금이 부과됐으나 강남 4구에서는 재건축 사업이 전면 중단돼 부과된 사례가 없었다.

국토부는 민감한 사항이라는 이유로 단지별 추산 결과는 공개하지 않았다. 부동산 업계에선 서초구 ‘반포주공 3주구’를 비롯해 송파구 ‘잠실 주공5단지’, 대치동 ‘은마아파트’ 등이 포함된 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 “재건축 종료 뒤 입주 시점의 가격과 집값 상승률을 최대한 보수적으로 적용한 게 이 정도 금액”이라며 “앞으로 집값이 더 많이 오르면 부담금은 더 커질 수 있다”고 말했다.

국토부가 오는 5월께부터 부담금 예정액 통보가 이뤄지고 실제 부과 시기는 빨라야 2021~2022년인데도 서둘러 부과액을 추산해 밝힌 것은 최근 강남 재건축 아파트값 급등에 대한 ‘경고’ 성격이 짙다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 부동산수석전문위원은 “실제 부담금이 이렇게까지 높게 나온다면 원주민이 아니라 중간에 투자한 조합원들은 기대수익이 쪼그라들 수밖에 없다. 상당수 단지가 재건축을 계속할지, 과거 이 제도가 도입될 당시처럼 사업을 중단할지 갈림길에 설 것”이라고 내다봤다.

한편 국토부 자료를 보면, 지난해 4분기 서울에서 거래된 3억원 초과 주택 중 임차인이 있는 경우의 비율이 10월 38.6%에서 12월 59.2%로 늘었다. 이는 실거주보다는 시세 차익을 겨냥한 ‘갭투자’(전세금과 매매가격 차이를 활용한 투자)가 증가한 데 따른 것으로 풀이된다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr