한겨레

정부가 24일 가계부채 종합대책을 통해 아파트 중도금 등 집단대출을 더 조이기로 하면서, 신규 아파트 분양시장에도 빨간불이 켜졌다.

건설업계는 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아지고, 주택도시보증공사 중도금 대출 보증한도가 수도권·광역시·세종시에서 6억원에서 5억원으로 줄어든 데 대해 우려스럽다는 반응이다. 이렇게 되면 중도금을 대출해주는 은행이 공적 보증이 없는 20%(종전은 10%)에 대해선 최악의 경우 돈을 떼이는 위험 부담을 안게 되면서 대출에 신중해질 수밖에 없기 때문이다. 은행으로선 중도금 대출 심사 때 초기 분양률, 입주 전망 등 사업성을 집중적으로 들여다보고 건설사의 신용도가 낮거나 미분양 위험이 큰 단지에 대해선 대출을 거절하거나 위험도를 반영해 대출 금리를 올릴 것으로 보인다.

이에 따라 입지가 양호하지 않은 지역에선 건설사가 아예 분양 사업을 포기해, 공급 물량 감소로 이어질 것이라는 게 업계의 우려다. 한 중견 건설사 임원은 “수요자들이 대출 가능성, 금리 부담 등을 걱정하게 되고 중소 건설사들은 청약자를 모집하는 데 어려움이 가중될 것”이라고 말했다. 그러나 한편으로는 위기에 봉착한 건설사들이 수요자를 끌어들이기 위해 분양수익을 줄이고 분양가를 낮추는 등 치열한 경쟁을 벌일 것이라는 전망도 나온다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “지난 8·2 부동산 대책의 집단대출 규제가 투기지역·투기과열지구에 한정됐던 데 반해 이번에는 지역에 관계없이 대출을 조이기로 한 것”이라며 “이번 집단대출 보증 축소는 내년 1월부터 시행되지만 연내 분양되는 아파트라도 실제 중도금 대출은 내년 상반기에 이뤄지기 때문에 분양을 앞둔 건설사들로선 발등에 불이 떨어졌다”고 진단했다.

정부의 가계대출 총량 규제가 부동산 시장 전반에 끼칠 영향에도 관심이 쏠린다. 전문가들은 금리 상승기에 접어든 시점에 기존 주택과 아파트 분양 시장 할 것 없이 돈줄이 차단되는 데 따라 부동산 거래 위축과 가격하락 가능성이 한층 커졌다고 본다. 그러나 정부가 공언한 대로 실수요자 보호가 적절하게 이뤄지지 않는다면 부동산 시장의 양극화 확대로 이어질 우려도 없지 않다고 지적한다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “다주택자이거나 소득이 높지 않다면 내년 이후 빚을 내 주택을 사기 어려워진다는 점에서 최근 3년간의 주택가격 상승 추이에는 제동이 걸릴 전망”이라며 “그러나 고소득·자산계층이 보유한 강남권 재건축 단지 등 고가주택은 영향이 없거나 있더라도 천천히 나타날 가능성이 크다”고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr