한겨레

추석 연휴가 끝난 뒤 이달 중순부터 전국에서 연내 22만가구에 달하는 분양 물량이 나올 예정이어서, 아파트를 새로 분양받으려는 이들의 관심이 쏠리고 있다. 지난달 20일부터 투기과열지구와 청약조정지역에서 가점제 비율이 대폭 확대됐는데, 아직 제도 개선 뒤 입주자 모집에 들어간 새 아파트는 한 곳도 없다.

이번 제도 개선에 따라, 앞으로 투기과열지구에선 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 일반공급 주택물량 100%(종전 75%)에 가점제가 적용된다. 또 청약조정지역에선 85㎡ 이하 주택은 75%(종전 40%)로 늘어나고 가점제 적용이 안됐던 85㎡ 초과 중대형 주택도 30%가 새로 적용될 예정이다. 이에 따라 부양가족이 많은 무주택 세대주에겐 청약 기회가 크게 늘어나는 반면 신혼부부나 미혼 세대주 등 가점이 낮은 가구와 새 아파트로 갈아타려는 1주택자는 불리할 수 있다. 하지만 이들도 가점제 청약의 틈새를 노려볼 여지는 있다.

■ 10월 서울 분양물량 어디? ?1일 부동산114 자료에 따르면, 10월부터 12월까지 전국 238개 단지에서 21만9315가구(임대·조합 포함)가 분양될 예정이다. 지역별로는 경기도가 83개 단지 7만7642가구로 가장 많고, 서울 29개 단지 3만2321가구, 인천 13개 단지 1만1653가구 등이 주인을 찾게 된다.

이 달 분양이 예정된 서울 아파트는 강북권에 많은 편이다. 삼성물산은 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운 5구역에 짓는 ‘래미안 DMC 루센티아' 본보기집을 13일 열고 분양에 들어간다. 전용면적 59~114㎡ 997가구 가운데 517가구가 일반분양되며, 가점제 100%가 적용되는 전용 85㎡ 이하 물량은 505가구다. 현대건설은 영등포구 신길뉴타운 9구역에 전용 39~114㎡ 1476가구로 이뤄진 ‘힐스테이트 신길(가칭)'을 짓는다. 일반분양은 701가구, 가점제 100% 물량은 689가구다.

또 대림산업과 롯데건설이 은평구 응암동 응암2구역에 전용 39~114㎡ 2441가구로 구성된 ‘녹번역 e편한세상 캐슬'을 선보일 예정이다. 일반분양은 525가구, 가점제 100% 물량은 475가구다. 이밖에 한화건설이 영등포뉴타운에 짓는 ‘영등포뉴타운 꿈에그린', 제일건설이 구로 항동지구7블록에서 분양하는 ‘항동지구 제일풍경채', 대림산업이 송파구 거여동 거여마천뉴타운에 건설하는 ‘e편한세상 송파파크센트럴' 등이 분양을 앞두고 있다.

■ 갈아타기 희망하는 1주택자 원래 보유한 집을 팔거나 전·월세를 주고 새 아파트로 갈아타려는 1주택자들도 넓은 의미에선 ‘실수요자’에 해당하지만, 장기 무주택자를 우대하는 가점제도에선 불리할 수밖에 없다. 이들도 종전에는 서울 등 투기과열지구에서도 추첨으로 전용 85㎡ 이하 주택을 분양받을 수 있었지만 가점제 적용비율이 100%로 확대되면서 85㎡ 이하 주택은 아예 청약할 수 없게 됐다.

그러나 방법이 아예 없는 것은 아니다. 투기과열지구에서도 전용 85㎡ 초과 아파트는 50%만 가점제가 적용되고 절반은 추첨제가 적용되기 때문에 중대형을 노리는 게 대안으로 떠올랐다. 다만 투기과열지구에선 1주택 수요자들이 중대형으로 몰릴 수밖에 없다는 점에서 10월부터 경쟁률은 종전보다 높아질 것으로 보인다. 예컨대, 지난 9월 초 서울 동대문구에서 분양된 ‘장안 태영 데시앙’은 수요자들의 관심을 끌지 못하면서 전용 119㎡가 1순위에서 미달됐지만 앞으로는 이런 상황이 쉽게 나타나지 않을 것으로 보인다.

■ 신혼부부·독신가구 등 30대 자녀가 없거나 영유아 한 아이를 둔 신혼부부, 나홀로 세대주 등 30대는 이번 청약제도 개편으로 청약 여건이 불리해졌다. 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점) 등 84점이 만점인 가점제에서 30대 신혼부부나 미혼·독신 세대주가 확보한 가점은 기껏해야 20~30점대에 그치는 경우가 대부분이다. 반면 이들이 선호하는 서울지역 전용 59㎡ 아파트는 강남·강북을 가릴 것 없이 다른 주택형에 견줘 당첨 최저가점이 가장 높다. 지난달 서울 서대문구 가재울뉴타운에서 공급된 ‘DMC 에코자이’의 경우 전용 59㎡ 최저 당첨가점은 유형에 따라 49~54점이었다.

우선 자녀를 둔 신혼부부(결혼 5년차까지)라면, 일반공급에 앞서 배정하는 신혼부부 특별공급(10%) 물량을 신청해보는 게 좋다. 신혼부부 특별공급도 인기지역에선 경쟁률이 높지만 가점제 청약보다는 당첨 기회가 넓다. 또 자녀가 없는 신혼부부·미혼 세대주 등은 낮은 가점으로도 당첨될 가능성이 있는 단지를 공략해야 한다. 지난 9월 서울 구로구 항동지구에 공급된 ‘한양수자인 와이즈파크’ 전용 76㎡A형은 34점, 전용 84㎡A형은 27점이 최저 당첨가점이었다. 서울 안에서도 상대적으로 인기가 덜한 지역에선 당첨 가능한 가점이 낮아지는 경향을 십분 활용할 필요가 있다는 얘기다.

서울을 포기하고 경기도로 눈을 돌려볼 수도 있다. 공공택지를 포함하고 있는 경기권 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하 주택의 25%에 대해 여전히 추첨제가 적용되기 때문이다. 경기권 조정대상지역은 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성동탄2신도시 등이다.

■ 부양가족 많은 장기 무주택자 가점이 높은 장기 무주택자의 경우, 선택의 폭이 넓어졌다. 하지만 이런 때일수록 5년(재당첨 제한기간) 내 한번뿐인 청약 기회를 신중하게 잘 쓰는 것도 중요해졌다. 기존에 공급된 해당 지역 아파트의 당첨 최저가점을 참고해가면서 본인이 희망하는 지역을 선택하는 게 우선이다. 본인의 가점이 높아도 70점대 이상이 아니라면 인기지역이나 관심단지의 경우 고득점자 간 경합으로 낙첨될 가능성도 높다는 점을 고려해야 한다. 지난달 서초구 ‘신반포센트럴자이’ 전용 84㎡B형 당첨자 최저 가점은 69점이었고 마포구 ‘공덕 SK리더스뷰’ 전용 84㎡A형 최저 당첨가점은 60점이었다. 강남구 개포동 ‘래미안 강남포레스트' 59㎡도 최저 당첨가점이 66점을 기록해 고득점 가점자가 치열하게 경합했다.

다만 10월 이후 서울 주요 단지들의 최저 당첨가점은 종전보다 다소 낮아질 전망이다. 고득점자일수록 서두르지 않고 입지가 양호하면서도 분양가가 시세보다 낮은 단지에 선별청약할 것으로 보이기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “서울 강북 도심권에서는 60점대 이상 득점자이면 비교적 무난한 당첨권이고 40~50점대도 가점제 물량 확대로 당첨 가능성이 한결 높아졌다. 강남권은 분양가격이 시세보다 낮은 이른바 ‘로또’ 아파트에 고득점자가 몰릴 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr