한겨레

올해 들어 서울에서 아파트 전셋값이 매맷값의 90%를 넘어서는 사례가 잇따르고 있다. 이처럼 매맷값 대비 전셋값 비율(전세가율)이 가파르게 오르는 현상은 서민들에게 극심한 전세난과 함께 ‘깡통주택’(집을 팔더라도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택) 피해 가능성까지 높이는 것이어서 우려가 커지고 있다.

22일 서울시 부동산정보광장의 전세 실거래가 자료를 보면, 서울 성북구 종암동 종암에스케이(SK) 아파트 전용면적 59㎡는 지난달 전세가 최고 2억4000만원, 매매는 2억4900만원에 거래됐다. 전세가율은 96.4%로, 전세 가격에다 900만원만 보태면(취득세·등기비용 등 제외) 해당 아파트를 아예 구입할 수 있는 가격이다.

재건축 이주 여파로 전셋값이 치솟고 있는 서울 강동구의 암사동 선사현대 아파트 전용 59㎡의 지난달 실거래 전셋값은 3억3000만원, 매맷값은 3억4000만원이었다. 전세가율은 무려 97%로, 서울시 평균 전세가율(66.1%)보다 30%포인트 이상 높다. 현지 한 공인중개사는 “전셋값에 1000만~2000만원만 더하면 집을 살 수 있는 경우까지 나오면서, 대출을 받아 집을 사는 게 나은지 고민하는 세입자들도 늘어났다”고 말했다. 아파트 매매 가격 대비 전세 가격 비율 평균은 지난 1월 말 현재 전국 70.2%, 서울 66.1%, 경기 69.5%다.

이처럼 곳곳에서 전셋값이 매매 가격와 맞먹을 정도로 치솟고 있는 것은 전세가 점점 귀해지고 대신 월세가 늘어나고 있는 임대차 시장의 구조적 변화 때문이다. 장기간의 저금리와 집값 안정 여파로 임대차 시장에서 전세의 월세 전환이 꾸준히 이뤄지고 있기 때문이다. 국토교통부의 2014년 주거실태조사를 보면, 전체 임차가구 중 월세가구 비중은 2012년 50.5%에서 지난해 55.0%로 증가한 반면, 전세가구는 49.5%에서 45%로 감소했다.

전세보다 월세의 주거비 부담이 상대적으로 커 세입자들이 월세를 꺼리는 현실도 전세난을 가중시키고 있다. 서울에서 주택의 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율인 전월세 전환율은 지난해 12월 현재 6.6%(한국감정원 조사)로, 시중은행 주택담보대출 금리(3% 안팎)의 갑절을 넘는다. 전월세 전환율이 6.6%라는 것은 1억원의 보증금을 월세로 돌리는 경우 세입자가 내야 할 연간 임대료가 660만원(월 55만원)이라는 뜻이다. 최근 전월세 전환율은 아파트를 중심으로 꾸준히 내리는 추세지만, 서민들로서는 대출 이자보다 훨씬 비싼 월세를 다달이 지불하는 게 부담스러운 현실이다.

부동산업계에서는 전월세 시장 구조 변화에 따라 앞으로도 전셋값과 매맷값 격차는 더 좁혀질 것으로 예상하고 있다. 특히 집값이 하락하면 전셋값이 매맷값보다 비싼 ‘역전 현상’이 곳곳에서 잇따를 가능성도 점쳐진다. 이례적인 경우지만 경기도 화성시 병점동 한신아파트 전용 60㎡는 지난달 거래된 전셋값이 최고 1억7000만원인데, 역시 같은 달 거래된 매매 가격은 1억6900만원으로 전셋값이 매맷값보다 100만원 더 높았다.

김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “매맷값과 전셋값이 거의 같은데도 집값 하락 가능성, 보유에 따른 세금 문제 등을 고려해 집을 사지 않고 전세를 선택하는 세입자가 있는 게 현실”이라며 “전세가율이 높아질수록 깡통주택이 될 위험이 커지는 게 심각한 문제”라고 말했다. 이에 따라 주택 경매처분 때 임차인의 보증금 우선변제 확대, 재계약 때 임대료 인상을 억제하는 전월세 상한제 등 정부와 정치권이 여러 방면에서 세입자 보호 장치를 강화해야 한다는 지적이 나온다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr