한겨레

지난달 국회에서 민간택지 분양가 상한제 폐지(탄력 적용)를 포함한 이른바 ‘부동산 3법’이 통과하면서 새해 부동산시장의 향방에 관심이 쏠리고 있다. 부동산업계에서는 정부가 추진해왔던 규제완화 조처가 지난 연말 부동산 3법으로 사실상 완결되면서 올해부터 부동산시장이 본격적인 회복세를 타며 꿈틀거릴 가능성에 주목하고 있다. 그러나 디플레이션(물가하락 속 소비침체) 현실화 등 경기침체 우려가 높은 탓에 부동산시장만 ‘나홀로 활력’을 찾기는 쉽지 않을 것이라는 분석이 우세하다.

지난해에 이어 올해도 전월세 시장의 향방은 큰 관심사가 될 전망이다. 정치권과 정부는 연초에 전월세시장 관련 대책을 쏟아낼 예정이다. 지난해 말 여야는 새해 국회에서 전월세 특별대책위원회를 구성한 뒤 전월세 전환율(전세를 월세로 전환할 때 적용하는 이율)을 내리고 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 내용의 주택임대차보호법 개정에 나서기로 했으나, 전월세 상한제와 계약갱신 청구권 도입 등은 논의를 유보했다. 정부는 야권에서 주장하는 전월세 상한제 도입에는 반대하면서 전월세시장 안정을 위해 민간부문 임대주택 공급을 크게 늘리는 방안을 연초에 내놓을 계획이다.

하지만 어떤 대책이 나오더라도 전세 물량은 부족하고 월세는 남아도는 임대차시장의 수급 불균형을 해소하기는 어려워 보인다. 집주인은 월세를 선호하지만, 세입자들은 전세로 버티려는 상황이 당분간 지속될 수밖에 없기 때문이다. 이에 따라 전세난은 지난해보다 더 심각해질 우려가 높다. 더구나 올해 전국의 신규 아파트 입주물량은 24만7000여가구로 지난해보다 4% 정도 줄어든다. 특히 서울은 전년 대비 45% 감소해 전세난의 진원지로 떠오를 전망이다. 엎친 데 덮친 격으로 서울에서 상반기에만 줄잡아 7000여가구의 재건축 아파트 이주가 예정돼 있는 것도 전세시장 불안 요인이다.

디플레이션 우려 높아
‘나홀로 활력’ 기대난
주택 거래량 축소 가능성

수도권 신규 분양은
청약 과열 빚어질 수도

올해도 집값은 대체로 보합세를 유지할 전망이다. 건설산업연구원은 지난해 1.47%(한국감정원 조사) 올랐던 수도권 주택 매맷값은 올해 2.0%로 오름폭을 키우고, 지방의 주택 매맷값은 지난해 1.93%에서 올해 1.0%로 상승폭이 둔화할 것이라는 분석을 내놨다. 수도권의 경우 지난해보다는 집값이 다소 오르겠지만 한국은행의 올해 물가 상승률 예상치(2.4%) 수준 이상으로 올라서기는 어렵다고 본 것이다. 경기 침체와 소비심리 위축으로 신규 분양 주택이나 재건축 추진 단지 등을 제외하고 일반주택을 사려는 수요는 크게 늘어나기 어려워졌기 때문이다.

주택 매매 거래량도 총량으로는 지난해(100만건)보다 줄어들 가능성이 높다. 지난해는 주택담보대출 규제 완화, 재건축 가능 연한 단축 등 정부가 특단의 대책을 잇따라 내놓은 게 수요자들의 주택 구매 심리를 자극하는 데 어느 정도 성공했다. 이에 반해 연말에 국회에서 통과된 민간택지 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수 유예, 재건축 조합원 복수주택(최대 3채) 분양 허용 등 이른바 ‘부동산 3법’은 재건축 단지를 제외한 일반주택 거래를 늘리는 데 큰 영향을 끼칠 변수는 아니라는 게 전문가들의 진단이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “정부가 쓸 수 있는 규제완화 카드를 지난해 모두 다 써버렸다는 것도 더 이상의 주택거래 증가를 기대하기 어려운 요인”이라고 지적했다.

다만 신규 아파트 분양 시장은 수도권을 중심으로 공급이 늘면서 활기를 띨 전망이다. 건설업계는 전국적으로 27만여가구를 분양할 예정인데, 수도권에서만 지난해보다 40%가량 늘어난 18만가구를 쏟아낸다. 분양가 상한제 폐지와 1순위자 요건 완화(2년에서 1년으로 단축)가 청약시장의 큰 변수로 작용할 전망이다. 수도권에선 1순위 청약자가 늘어나는 데 반해 분양가가 저렴한 주택 공급은 크게 줄어드는 탓에, 이런 저렴한 주택들에 대해서는 청약 과열 현상이 빚어질 수 있다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “분양가 상한제가 적용돼 희소가치가 높아진 위례, 하남미사, 동탄2·광교 등 수도권 공공택지에 청약자들이 대거 몰리면서 실수요자들의 내집 마련은 더 어려워질 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr