한겨레

정부가 지난 2월26일 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 발표한 이후 두 달 동안 서울 강남권 재건축 아파트값이 대폭 떨어진 것으로 나타났다. 주택 임대소득 과세 방침이 일반 아파트보다 전월세 수익이 많지 않은 고가의 재건축 거래시장에 찬바람을 몰고 온 것이어서 주목된다.

부동산정보업체인 닥터아파트는 ‘2·26 대책’ 이후 이달 22일까지 약 2개월 간 강남권 4개구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트 매맷값 변동률을 조사한 결과 1.95%가 하락했다고 23일 밝혔다. 이는 2·26 대책이 발표되기 이전 2개월 간(1~2월) 2.62% 상승한 것과 대비된다.

‘2·26 대책’ 발표 이후 강남권에서는 재건축과 일반 아파트값이 상반된 흐름을 보이고 있다. 재건축 아파트 매맷값은 대책 발표 직후 3월 말까지 한 달 간 1.58% 하락했고, 이어 3월 말 이후 4월22일 현재까지 한 달 간 변동률이 -0.33%에 이른다. 이에 반해 강남권 일반 아파트는 대책 발표 이후 한 달 간은 1.01% 떨어졌다가 지난 한 달 간 0.13% 상승으로 반전됐다. 실수요자들 중심으로 매매가 이뤄지면서 저가매물이 소진됐기 때문이라고 닥터아파트는 분석했다.

지난 2개월 간 강남권의 구별 재건축 매맷값 동향을 보면, 송파구가 가락시영 재건축 결의 취소 판결 악재까지 겹치면서 2.87% 하락했다. 서초구는 한신3차 등 전용면적 85㎡ 초과 중대형이 내림세를 주도하며 2.42% 내렸다. 강남구는 1만2000여가구에 이르는 개포주공 및 개포시영에 대한 관망세가 확산되면서 2개월 간 1.74% 하락했다. 반면 고덕주공2단지, 둔촌주공 등 사업속도가 빠른 단지가 많은 강동구의 경우 0.44% 상승했다.

강남권 재건축 아파트 시장은 올해 초부터 강한 상승 기류를 탔다. 강남구의 재건축 아파트 매맷값은 1~2월 두 달 간 6.31%나 급등했고, 송파구는 3.79% 뛰었다. 지난해 연말 다주택자 양도소득세 중과세가 폐지된 데 이어, 국토교통부가 올해 업무보고를 통해 초과이익환수제 폐지, 소형주택 건립의무비율 완화 등 재건축 규제 개혁을 통한 주택시장 활성화에 나서겠다고 밝힌 데 따른 영향이 컸다. 그러나 전월세시장 대책으로 마련된 ‘2·26 대책’에서 집주인에 대한 임대소득 과세 정상화 방침이 나오면서 재건축 시장 분위기가 반전됐다.

부동산 업계에서는 전월세용 주택이 밀집한 일반 중소형 아파트나 다세대·연립주택 등이 아니라 고가의 강남권 재건축 아파트값이 ‘2·26 대책’에 가장 민감하게 반응한 이유는 강남권 재건축 아파트의 집주인과 수요자들이 대부분 다주택자이기 때문이라고 보고 있다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “낡고 거주하기 불편한 재건축 아파트는 매매가 대비 전월셋값이 싸 전월세 수익이 아니라 자본이득(시세차익)을 기대하고 매매가 이뤄지는 주택”이라며 “보유하고 있는 다른 주택이나 오피스텔 등의 임대소득 노출을 꺼리는 다주택자들의 경계심리가 재건축 아파트 거래 위축을 불러온 것”이라고 진단했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr