한겨레

연초부터 오름세를 타던 집값이 정부의 전월세 임대인 과세 방침이라는 유탄을 맞고 한풀 꺾이는 등 주택시장이 냉온탕을 오가며 안갯속을 헤매고 있다. 2주택 이상 보유자로서는 아무래도 전월세 수익에 대한 과세가 부담스러울 수밖에 없겠지만 이들의 투자심리 위축이 전체 주택시장 침체로까지 이어질 것인지는 미지수다.

이런 때 무주택 실수요라면 정부가 제공하는 초저리 대출인 공유형 모기지를 활용해 내 집 장만에 나서는 것도 괜찮은 선택이 될 수 있다. 집값 상승 기대감이 압도적으로 크다면 굳이 공유형 모기지를 이용할 필요가 없지만, 지금처럼 상승 기대감과 하락 위험이 공존하는 때는 집을 산 뒤의 수익과 위험을 개인 수요자와 정부(국민주택기금)가 나눠 갖는 공유형 모기지가 유리하기 때문이다.

■ 이달 말부터 5년 이상 무주택자로 확대 이달부터 공유형 모기지의 이용 대상이 넓어지는 것도 무주택자들한테는 반가운 소식이다. 국토교통부는 지난달 ‘2014년 업무보고’를 통해 3월부터 공유형 모기지 지원 대상을 기존 생애최초 주택구입자를 포함해 5년 이상 무주택자까지 넓히기로 했다. 과거 집을 판 경험이 있는 사람도 공유형 모기지를 이용할 수 있도록 문턱을 낮춘 것이다. 또 지원 대상 주택도 기존 아파트, 완공된 미분양 아파트에서 잔금 납부를 앞둔 신규 분양 아파트까지 넓히기로 했다. 이번 조처는 기획재정부와 협의한 뒤 이달 말께부터 시행될 예정이다.

올해 공유형 모기지 자금 지원은 2조원이 배정돼 약 1만5000가구 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상된다. 국토부 관계자는 “최근 하루 60명가량이 신청하는 실적으로 미뤄볼 때 올해 10~11월께면 2조원을 소진할 것으로 예상된다”고 말했다. 국토부는 이번 공유형 모기지 상품이 모두 소진되더라도 추가공급을 하지는 않을 방침이다.

집값의 최대 40~70%까지 국민주택기금에서 1~2%의 저리로 대출해주는 공유형 모기지는 ‘수익형’과 ‘손익형’으로 나뉜다. 수익형은 주택 보유자가 집을 매각할 때 발생한 이익의 5%를 국민주택기금이 가져가며, 손익형은 대출지분(비율)에 비례해 주택 매각자와 기금이 이익과 손실을 공유하게 된다. 예를 들어 수요자가 손익형으로 1억원을 대출받고 자기자금으로 3억원을 조달해 4억원짜리 집을 구입했다가 5억원에 팔 경우 주택기금이 수익 1억원 중 지분율 25%에 해당하는 2500만원을 가져가는 방식이다. 손익형은 금리가 최초 5년은 1%, 이후부터는 2%로 저렴하며, 원리금 상환은 20년 원금일시상환 방식이 적용된다. 반면 수익형은 금리가 1.5%로, 20년 원리금균등분할상환 방식이 적용된다. 부부합산 연소득 7000만원 이하인 무주택자가 이용할 수 있으며, 수도권과 광역시에 있는 전용면적 85㎡, 6억원 이하인 아파트가 대상이다.

■ 집값 등락 신경 안쓰는 손익형도 대안 올해 정부의 초저금리 대출을 이용해 집을 장만하려는 수요자는 공유형 모기지와 함께 통합모기지인 디딤돌론도 검토해봐야 한다. 기본형 모기지로 불리는 주택금융공사의 디딤돌론은 금리가 연 2.6~3.4%로 우리은행이 취급하는 공유형 모기지보다는 높다. 그러나 수익을 공유하지 않기 때문에 앞으로 집값이 오른다고 가정하면 수요자에게 가장 유리한 상품이 디딤돌론이다. 즉 집값이 많이 오를 경우에는 디딤돌론, 집값이 떨어지거나 보합 수준이라면 손익형, 집값이 소폭 오를 경우라면 수익형을 선택하는 게 가장 유리하다는 것이다.

수요자들은 자신의 투자 성향도 고려해야 한다. 2억원 한도인 대출을 최대한 받은 뒤 집값이 오르면 수익도 내겠다는 공격적인 성향이라면 기본형이나 수익형이 적합하다. 반대로 주택가격 대비 대출금(주택담보비율·LTV)은 낮지만 집값 등락에 신경쓰지 않고 내 집에서 맘편히 살고 싶은 수요자라면 손익형이 안성맞춤이다. 원리금 상환 계획을 잘 세우는 것도 중요하다. 수익형으로 2억원을 빌리는 경우 매달 월리금은 96만5000원(이자 25만원 포함)이지만 손익형은 최초 5년간은 16만6000원, 이후에는 33만3000원 정도의 이자만 내면 된다.

기본형과 공유형의 소득 제한이 다른 것도 변수다. 생애최초 주택구입자는 부부합산 연소득 7000만 이하인 경우 기본형, 공유형을 자유롭게 이용할 수 있지만 5년 이상 무주택자가 기본형을 이용하려 할 때는 부부합산 연소득이 6000만원 이하이기 때문이다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “지난해 말 3000가구 시범사업 때 목돈이 어느 정도 있어 4억~6억원 정도 아파트를 구입했던 수요자들은 손익형을 선호했고, 자기 자금이 부족한 사람들은 대부분 2억~4억원대 집을 사면서 집값의 70%까지 빌려주는 수익형의 선택 비율이 높게 나온 점을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr