한겨레

최근 수도권의 아파트 전셋값이 매맷값의 60~70%에 이를 정도로 뛰어오르면서 차라리 집을 사는 편이 어떨지를 고민하는 사람들이 부쩍 늘었다. 올해는 한시적인 취득세 감면이 예정돼 있는데다, 연초부터 부동산시장에서 집값 회복을 점치는 ‘바닥론’이 고개를 들고 있는 것도 주택 구매를 망설이게 하는 요인이다.

부동산 업계에서는 현재로선 집값 회복 여부를 판단하기에는 이르다고 본다. 새 정부의 부동산 정책이 구체화된 것도 아니고 전반적인 경기 전망도 불투명하기 때문이다. 그러나 신혼부부나 장기 무주택자인 수요자라면 전세금 종잣돈에 금융기관 대출을 보태 적당한 크기의 주택을 구입하는 것은 괜찮은 선택으로 보인다. 특히 정부가 무주택자 지원을 위해 올해부터 금리를 내린 ‘생애최초 주택자금 대출’을 이용하면 저비용의 내 집 마련이 가능하다는 게 전문가들의 지적이다.

■ 생애최초 대출 금리 3.8% 매력적 정부는 올해 생애최초 주택자금 대출 금리를 기존 4.2%에서 3.8%로 인하해, 연간 2조5000억원을 지원하기로 했다. 이 대출은 부부 합산 연소득이 5500만원 이하인 사람이 생애 처음으로 주택을 구입할 때만 이용할 수 있다. 주택가격은 6억원 이하라야 하며, 크기는 전용면적 85㎡ 이하인 경우 집값의 60% 범위 안에서 최대 2억원까지 지원된다. 지난해는 1조5000억원이 지원됐으나 수요가 많아 6월 말에 재원이 바닥나면서 대출이 종료됐다. 올해는 자금이 넉넉해 하반기까지도 이용할 수 있을 것으로 예상된다.

이 대출은 지난해까지는 국민주택기금에서 재원이 마련됐으나 올해부터는 은행이 돈을 지원하고 정부는 금리 차이를 메워주는 ‘이차보전’ 방식이 처음으로 적용된다. 이차보전이란 은행의 담보 대출 금리는 4.5%인데 생애최초 주택자금의 정책 금리는 3.8%인 경우, 여기서 발생한 0.7%포인트의 금리차에 해당하는 이자를 정부가 은행에 내주는 것을 말한다.

생애최초 대출금 재원이 국민주택기금에서 은행 자체 자금으로 바뀌면서 총부채상환비율(DTI)이 적용되는 것도 달라진 점이다. 대출 신청자의 연소득과 기존 부채를 평가해 안정적인 상환이 가능한 범위 안에서 대출 한도가 정해진다. 따라서 지난해까지는 연소득과 관계없이 최대 2억원을 빌릴 수 있었지만, 올해부터는 소득이 적고 다른 대출까지 안고 있는 사람이라면 대출 가능액이 줄어들게 된다.

그러나 총부채상환비율을 적용해도 신용이 크게 나쁘지 않은 경우에는 원하는 대출금을 빌리는 게 어렵지는 않다. 부부 합산 연소득 5000만원인 사람이 시가 4억원짜리 아파트를 구입하는 경우, 한도액인 2억원까지 빌리는 게 가능하다. 다른 은행 빚이 없는 사람이라면 부부 합산 연소득이 3000만원이라도 최대 2억원을 대출받을 수 있다. 그러나 연소득이 2500만원이라면 대출 가능액은 1억7200만원, 2000만원이면 1억4000만원 정도로 대출 한도액이 떨어지게 된다.

생애최초 대출의 상환 방식은 1년 또는 3년 거치기간을 두고 20년간 원리금 균등 분할로 갚으면 된다. 3.8% 금리가 적용된 올해 3년 거치로 2억원을 빌리게 되면, 최초 3년간은 매달 이자 63만3333원을 내다가 37개월째부터는 원리금을 합친 133만2417원씩 갚아야 한다. 대출을 신청하려면 기금 수탁기관인 우리은행, 하나은행, 농협, 기업은행, 신한은행을 찾아가야 한다. 올해 새로 기금 수탁기관으로 지정된 국민은행은 다음달부터 대출을 취급한다.

■ 중소형 미분양 주택 눈여겨볼만 생애최초 대출을 이용할 수 있는 무주택자라면 수도권의 6억원 이하 주택 가운데 본인의 자금 규모에 맞는 적당한 매물을 찾는 게 중요하다.

자금 사정이 넉넉지 않은 신혼부부라면 수도권에 입주를 앞둔 2억~3억원대의 저렴한 소형 미분양 주택을 구입하는 것도 괜찮은 선택이다. 김포한강새도시 ‘래미안 한강신도시 2차’, 화성시 반월동 ‘신동탄 에스케이(SK)뷰파크’, 파주 운정새도시 ‘한라비발디 플러스’ 등은 3억원 미만 가격으로 구입할 수 있다.

대출금을 합쳐 4억원대의 자금 마련이 가능하다면 서울에서 즉시 입주 가능한 새 아파트를 노려볼 만하다. 서울 은평구 응암동 ‘백련산 힐스테이트’, 금천구 시흥동 ‘남서울 힐스테이트 아이원’ 등이 눈길을 끄는 단지다.

한강 이남에서는 서울 동작구 상도동 ‘상도 엠코타운’이 즉시 입주 가능한 단지로 꼽힌다. 이 아파트는 전용면적 59~118㎡ 1559가구 규모 대단지로, 전체 물량 중 85%(1320가구)가 85㎡ 이하 중소형으로 구성됐다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr