한겨레

한국에는 집이 넘친다. 전체 가구 수보다 집이 많아진 지 오래다. 그런데도 내 집을 소유한 가구는 절반에 그친다. 나머지 절반은 여전히 임대차 시장에서 집을 찾아 헤맨다. 이곳에선 집을 비싸게 내놓으려는 주인과 싸게 빌리려는 세입자 간에 끊임없는 줄다리기가 벌어진다. 이 팽팽한 긴장 관계에서 그나마 둘 사이의 균형을 잡아준 게 한국 특유의 전세제도였다. 집주인은 세입자에게서 목돈을 융통한 뒤 고수익 재테크에 투자할 수 있어 좋고, 세입자는 상대적으로 저렴한 주거비용으로 집을 얻을 수 있어 좋다. 그러나 2~3년 전부터 이 균형이 급격히 무너지기 시작했다. 집값 하락으로 전세 물량이 줄어들다가 최근엔 ‘전세 종말론’이 나올 정도로 품귀 현상을 보이고 있기 때문이다. 아무런 준비 없이 전세시장에서 밀려난 세입자들은 그보다 열악한 월세시장으로 내몰리고 있다. ‘월세시대’를 맞은 세입자들의 고민을 담아봤다. 모두 익명을 원했다. _편집자

박철웅(43)씨는 2004년 전세로 얻은 서울의 32평(약 105m²) 아파트에서 신혼생활을 시작했다. 전세금 1억5천만원은 부부가 모은 저축에 양쪽 집에서 보탠 결혼자금을 더해 마련했다. 4년 뒤인 2008년, 그는 34평(약 112m²) 아파트를 6억원에 분양받았다. 집값이 비싼 탓에 몇 달 간격으로 중도금과 잔금을 치를 때마다 온갖 방법을 동원해야 했다. 새집을 세입자에게 내줘 전세금을 끌어오는 것은 물론 퇴직금 중간정산, 주택담보대출, 마이너스통장대출까지 안 해본 일이 없다. 그래도 이제 3천만원가량의 대출만 갚으면 번듯한 아파트를 완전히 소유하게 된다. “10년 전만 해도 친구나 회사 동료들은 결혼하며 곧바로 집을 사거나, 적어도 전세로 살다가 얼마 뒤에 집을 샀다. 워낙 부동산 가격이 가파르게 올라 빚을 내서라도 집을 사야 한다는 분위기가 팽배했다.”

“신혼을 월세로 시작하리라 생각 못했는데…”
오는 5월 결혼하는 김종규(37)씨는 얼마 전 경기도의 24평(약 79m²) 주거용 오피스텔에 신혼집을 차렸다. 보증금 6천만원을 맡기고 다달이 월세 60만원씩 내는 ‘보증부 월세’ 계약이었다. 애당초 그의 선택지에 월세는 없었다. 대출을 받더라도 1억5천만원 정도의 전셋집을 마련할 계획이었다. 매달 내는 임대료가 부담스러운데다 신혼집에 월세라는 꼬리표를 다는 것도 달갑지 않아서다. 그러나 아무리 발품을 팔아도 전세로 나온 소형 아파트는 없었다. 그나마 보증금이 많고 월세가 적은 보증부 월세를 찾는 게 최선이었다. “한 번도 신혼을 월세로 시작할 것이란 생각을 해본 적이 없다. 양쪽 부모님께도 낯이 안 선다. 이렇게 전셋집을 마련하기도 어려운데 언제 내 집을 살 수 있을지 모르겠다.”

신혼집을 마련하는 풍경이 10년 만에 이렇게 달라졌다. 이전엔 전세로 신혼집을 마련한 뒤 전세금을 종잣돈 삼아 차근차근 내 집 마련 준비를 해나가는 게 신혼부부의 ‘정석’처럼 여겨졌다. 그러나 요즘 신혼부부들 사이에선 그런 공식이 성립하지 않는다. 보증금에 추가로 매달 임대료를 내는 보증부 월세는 물론 보증금은 거의 없이 높은 임대료를 감당하는 순수 월세로 신혼집을 마련하는 경우도 허다하다. 주택 임대차 시장의 구조가 전세에서 월세 중심으로 빠르게 재편되고 있음을 단적으로 보여주는 사례다.

‘월세시대’는 통계로도 확인된다. 통계청이 지난 1월 발표한 ‘한국의 사회 동향’을 보면 주거 형태 중 전세 비중은 1995년 29.7%로 정점을 찍은 뒤 2010년 21.7%까지 떨어졌다. 반면 월세(보증부 월세 포함)는 같은 기간 11.9%에서 20.1%로 비중이 두 배 가까이 늘었다. 임대차 시장의 표준이었던 전세와 보조였던 월세의 비중이 엇비슷해진 것이다. 같은 기간 자가 주택 비중이 53.3%에서 54.2%로 거의 변화가 없는 것을 보면 전셋집에서 나온 세입자들 대부분이 월셋집으로 이동했다고 추정할 수 있다. 특히 소득이 낮을수록 자가·전셋집에서 월셋집으로 넘어간 비율이 높았다. 임대차 시장만 놓고 봐도 1995년 34.4%에 불과하던 월세는 2010년 49.7%로 절반까지 늘었다. 그로부터 2년이 지난 만큼 지금은 월세가 전세를 앞질렀을 가능성이 높다.

전세시대가 저물게 된 근본적 배경은 집값 하락이다. 1970년대 이후 집주인들이 월세보다 전세를 선호해온 건 부동산 상승기에 투자 수익률을 높이기 위해서였다. 당시엔 민간 은행이 개인에게 주택담보 대출을 해주지 않아 전세가 무이자로 목돈을 융통할 수 있는 거의 유일한 수단이었기 때문이다. 집주인들은 무이자 대출 격인 전세금을 끼고 아파트를 샀다가 되팔아 높은 시세차익을 누렸다. 그러다 1990년대 말 민간 은행의 주택금융이 허용되자 전세의 독보적인 지위가 조금씩 흔들리기 시작했다. 결정적으로는 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 거품이 꺼지며 집주인들이 더 이상 전세를 끼고 집을 살 필요가 없어지게 되자 전세의 활용 가치는 급격히 떨어졌다. 비슷한 시기부터 저금리 기조가 이어져 전세금의 이자수익이 감소한 것도 전세의 매력을 떨어뜨리는 요인으로 작용했다. 이론적으로 수익률만 놓고 보면 전세의 수명이 이미 다했다는 분석도 나온다. 임재만 세종대 산업대학원 교수(부동산학)의 분석이다. “앞으로도 주택 가격 상승에 대한 기대감이 지금처럼 낮을 것으로 가정했을 때, 집주인이 수익 극대화에만 관심을 가진다면 전세 계약은 이미 2010년에 사라졌어야 하는 것으로 나왔다.”

“앞으로도 주택 가격 상승에 대한 기대감이 지금처럼 낮을 것으로 가정했을 때, 집주인이 수익 극대화에만 관심을 가진다면 전세 계약은 이미 2010년에 사라졌어야 하는 것으로 나왔다.” -임재만 세종대산업대학원 교수

보증금 259조원, 완전한 종말이 어려운 이유
이론과 달리 아직도 전세가 명맥을 유지하는 건 현실적 제약 때문이다. 집주인들이 수익만을 좇아 전세를 월세로 모두 전환하기엔 세입자에게 돌려줘야 할 전세금·보증금이 너무 많다. LG경제연구원이 추정한 전세금과 보증부 월세의 보증금은 2010년 기준으로 259조원에 이른다. 전체 전·월세 주택 가격(769조원)의 33% 수준이다.

이미 상당한 가계빚을 떠안고 있는 집주인들한테 이 어마어마한 전세금을 모두 돌려줄 여력이 있을 리 없다. 앞으로 부동산 가격이 더 떨어진다 하더라도 전세가 완전한 종말을 맞지는 않으리라는 예상이 나오는 배경이다. 대신 월세의 비중이 주택 규모에 따라 달라지는 ‘월세 양극화’가 심화될 가능성이 높다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원의 설명이다. “전세금 반환 부담이 적은 소형 아파트나 원룸 등은 지금도 월세로 빠르게 이동하고 있다.

그러나 매매 가격이 9억원이 넘는 고가 주택은 집주인이 전세금을 돌려주기엔 부담이 커서 전세로 유지될 것이다. 그 중간은 월세와 전세의 중간인 반전세(보증부 월세)로 갈 것이다.”

월셋값이 제자리라고는 하지만 월세로 옮아온 세입자들은 전세를 살았을 때보다 더 많은 주거비용을 감당해야 한다. 월세 임대료는 원래 전세금보다 높게 설정되는 탓이다.

월세시대로의 전환은 세입자들의 주거비용을 직접적으로 증가시킨다. 일단 전세시장에 남으려는 세입자들은 큰 대가를 치러야 한다. 집값 하락으로 주택 매입을 꺼린 세입자들이 전세로 몰리는 반면, 시장에 공급되는 전세 물량은 줄어들어 전셋값이 치솟는 ‘전세난’이 고착화될 가능성이 높은 탓이다.

KB국민은행 주택 가격 동향 조사를 보면, 전국 아파트 전셋값은 2010년 말 대비 2012년 말에 21%나 뛰었다. 같은 기간 아파트 매매가 상승폭(9%)의 두 배가 넘는다. 반면 같은 기간 월세는 공급이 늘어난 덕에 주택 유형에 따라 임대료가 비슷하거나 오히려 떨어졌다.

월셋값이 제자리라고는 하지만 월세로 옮아온 세입자들은 전세를 살았을 때보다 더 많은 주거비용을 감당해야 한다. 월세 임대료는 원래 전세금보다 높게 설정되는 탓이다. 집주인에게 임대 수익률이 되는 월세전환율(전세금에서 보증금을 뺀 나머지 금액을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율)은 최근 연 10.28% 정도다. 반면 2년짜리 정기예금 금리는 평균 연 3%에 그친다. 집주인이 전세금을 은행에 맡기는 대신 순수 월세로 돌리면 수익이 3배 이상 늘어난다는 의미다. 물론 그만큼 세입자들의 부담은 커진다. “요새는 집주인의 99%가 기존의 전세를 월세로 바꿔달라고 요구한다. 실질수익이 3~4배는 차이가 나기 때문이다. 목돈을 잘 굴려 은행 이자보다 높게 낼 자신이 있는 극소수만 전세를 유지한다. 지금 우리가 보유한 물량의 80% 이상이 월세다.” 서울 서대문구에 있는 대신공인중개사 정재영 대표의 설명이다.

세입자들에게 높은 부담을 지우는 월세는 주거의 안전성은 현저히 떨어진다. 현행 임대차보호법은 월세도 전세와 마찬가지로 최소 2년간 계약을 보장하고 있지만 월세가 밀려 보증금마저 까먹으면 세입자는 언제든 쫓겨날 수 있다. 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수는 “월세에선 수입이 줄어들면 곧바로 주거를 상실할 수 있다. 주거 취약 계층을 시작으로 세입자들이 월세에 익숙해지는 데 상당한 고통이 따를 것”이라고 말했다.

　

전세금을 헐자 상황이 금세 나빠져
월세시대는 서민층이 중산층으로 올라서는 사다리도 서서히 무너뜨린다. 전세금 마련은 세입자에게 큰 부담이 되지만 목돈이 강제로 저축되는 긍정적 효과도 있기 때문이다. 지금껏 상당수 서민들이 자산을 축적해나가며 계층 상승을 이룬 과정에 전세금이 적잖은 역할을 한 게 사실이다. 그러나 매달 임대료만 내면 되는 월세에는 이런 효과를 기대하기 어렵다. 오히려 월세 지출로 가계의 가처분소득이 줄어드니 생활이 더 팍팍해질 가능성이 높다. 두 자녀를 둔 김소희(31)씨 사례가 그렇다. 그에겐 1년 전만 해도 내 집 마련의 희망이 있었다. 2억6천만원의 전세금이 그 증거였다. 그러나 급전을 융통하느라 전세금을 헐게 되니 상황이 금세 나빠졌다. 남은 전세금 1억5천만원으로는 4명의 가족이 살 전셋집을 구할 수 없었던 것이다. 결국 그는 보증금 2천만원에 월세 80만원짜리 15평(약 49m²) 아파트로 이사를 했다. “한 달 500만~600만원의 수입에서 월세와 관리비로 100만원을 빼면 생활비와 교육비로 쓰기에도 빠듯하다. 전셋집에선 매일 돈을 모아가는 느낌이었는데 지금은 매일 돈을 까먹는 느낌이다. 집의 노예가 됐다.”

월세시대는 젊은 세대에게 더 잔인하다. 열악한 임금에서 높은 월세를 빼고 나면 미래를 위해 투자할 여유 따위는 없다. 부모의 도움을 받을 처지가 아니라면 월세의 굴레에서 벗어나기가 거의 불가능하다. ‘한 달 살이’ 인생이다. 직장인 최희철(29)씨는 한 달 230만원의 수입 가운데 60만원가량을 월세와 관리비로 낸다. 보증금이 1천만원밖에 없어 반전세는 꿈도 못 꿨다. 월세와 생활비에 눌려 지난 2년간 직장생활을 하며 저축한 돈은 500만원도 안 된다. “이 속도라면 보증금 3천만원짜리 월세라도 얻으려면 6년은 더 있어야 한다. 100년 뒤에나 결혼할 수 있을 듯하다.”

대학교 졸업반인 고윤정(24)씨도 미래 희망을 월세방과 맞바꾼 지 오래다. 그는 대학에 입학한 뒤 내내 40만~50만원대 원룸 자취방에서 지냈다. 방값·생활비·등록금을 모으느라 학기 중에도 쉬지 않고 과외를 3개씩 했지만 늘 돈에 허덕였다. 이번 학기에는 대출을 받아 2천만~3천만원짜리 단칸 전세라도 얻어볼까 했지만 대학가에 그런 방은 없었다. 결국 그는 남들과 화장실·거실을 공동으로 쓰는 38만원짜리 월세에 다시 터를 잡았다. “가르치는 학생들의 중간·기말고사 때가 되면 내가 더 떨린다. 시험 성적이 잘 나와야 과외를 6개월 연장해 방값을 낼 수 있지 않겠나.”

사정이 이렇다보니 월세시장은 세대 간 갈등이 벌어지는 또 다른 전쟁터가 됐다. 갈수록 열악한 주거 환경에 내몰리게 된 젊은 세입자들은 집을 보유한 베이비부머(1955~63년생) 이상 장·노년층에게 적개심마저 보인다. 과거에는 시세 차익을 얻으려고 부동산 가격을 띄워 젊은 세대를 ‘하우스푸어’나 ‘렌트푸어’로 만들더니 이제 와선 임대료 욕심에 전세를 월세로 돌려 또다시 젊은 세대를 괴롭히고 있다는 것이다. 경기도 성남시 분당구의 32평(약 105m2) 아파트에 전세로 사는 강희택(37)씨의 생각이 그렇다. 그는 2년 계약 만료를 앞둔 두달 전에 집주인에게서 통보를 받았다. 2억6천만원의 전세를 보증금 1억5천만원에 월세 100만원으로 전환하겠다는 내용이었다. “단순하게 계산해봐도 우리 부담을 3~4배는 높이겠다는 거였다. 50~60대가 30~40대를 착취하고 있다.”

　

깡통주택 안고 고꾸라지는 사람들
그러나 월세시장의 집주인들이 모두 매달 높은 임대료 수익을 원하는 장·노년층인 건 아니다. 가계부채에 짓눌린 하우스푸어들도 월세시장을 키우는 주요 공급처다. 은행 대출금을 빼면 남는 게 별로 없는 그들의 깡통주택을 받아줄 곳이 월세시장밖에 없는 까닭이다. 남궁희(37)씨는 1년 전 자신이 보유한 2억6천만원 전셋집을 보증금 5천만원에 월세 110만원짜리 반전세로 돌렸다. 2006년에 구입해 한때는 매매가가 5억5천만원을 호가하던 아파트가 3억원 후반대까지 고꾸라진 까닭이다. 은행 대출로 아파트에 2억4천만원의 근저당이 잡히자 2억원대에 전세를 들어오겠다는 세입자가 없었다. 매달 80만원의 대출이자를 감당할 방법이 없던 그는 이자라도 내려고 반전세를 선택했다. 대신 목돈이 사라지자 그도 보증금 5천만원에 월세 70만원짜리 반전세를 얻었다. “3년 전에 집을 내놨는데도 팔리지가 않아 속을 태웠다. 그래도 전세에서 월세로 돌리자 숨통이 트인다. 내 주변의 하우스푸어들은 거의 이런 식으로 견디고 있다.” 하우스푸어는 월세시장의 주요 공급자이자 수요자인 셈이다.

직장인 최희철씨는 한 달 230만원의 수입 가운데 60만원가량을 월세와 관리비로 낸다. 보증금이 1천만원밖에 없어 반전세는 꿈도 못 꿨다. 월세와 생활비에 눌려 지난 2년간 직장생활을 하며 저축한 돈은 500만원도 안 된다.

월세시대는 돌이킬 수 없는 구조적 변화다. 전세시대로 돌아갈 방법은 저성장·저금리의 선진국형 경제구조에서 과거 고성장·고금리의 개발도상국 경제구조로 후퇴하는 것뿐이다. 다만 월세시대가 연착륙할 수 있게 최대한 부작용을 줄여나갈 수는 있다. 그러나 지금으로선 월세시대를 맞이할 준비도 거의 안 된 상태다. 일단 공급 측면에서 안전장치가 돼주는 공공임대주택이 턱없이 부족하다. 세입자가 10년 이상 머무를 수 있는 장기 공공임대주택의 비율은 전체 주택의 5.4%에 불과하다. 경제협력개발기구(OECD) 평균(11.5%)의 절반에 불과한 수준이다.

월세 세입자를 위한 보호 대책도 거의 없다. 각종 제도가 아직 전세에 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 월세만 있는 영국 등 해외 선진국이 대부분 갖춰놓은 공정임대료제(물가 상승과 기존 임대료를 고려해 적정 임대료를 산출)도 아직 도입되지 못했다. 전·월세의 인상폭을 제한하는 ‘전·월세 상한제’ 도입 법안이 여러 차례 발의됐지만 진전은 없는 상태다. 그나마 서울시가 월세를 통제하는 첫 단계로 임대차보호법이 규정한 월세전환율 상한선(14%)을 낮추는 방안을 법무부에 건의했는데, 아직 받아들여지지 않았다.

해외에서처럼 저소득층을 중심으로 세입자에게 임대료를 보조해주는 정책도 미미하다. 서울시가 2010년부터 일부 저소득층에 대해 자기 소득의 일정 수준을 넘는 임대료 차액을 보조해주는 주택바우처제도를 시행하고 있는 게 거의 유일하다. 그나마도 예산 제약 때문에 대상이 제한적이고 보조 금액도 가구당 최대 월 7만원 정도다. 조명래 단국대 교수(도시지역계획학)의 지적이다. “일단 공공과 민간이 수요자의 소득이나 세대에 따라 맞춤형으로 임대주택을 많이 공급해야 한다. 여기에 공정임대료제 등을 도입해 과도한 임대료 상승을 관리해야 한다. 지금은 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간 관계가 너무 불평등하다. 월세시대의 고통을 줄이려면 최대한 상상력을 발휘해야 한다.”

　

국토교통부 장관 후보자, 전·월세 상한제 반대
박근혜 대통령도 이런 월세 대책이 필요하다는 사실을 인지하고는 있는 듯했다. 대선 당시 공약집을 보면 구체적인 내용이 부실하기는 해도 서민·저소득층의 주거복지를 위한 방안으로 전·월세 상한제, 장기 임대주택 확대, 저소득층 월세 지원 등이 제시돼 있었다. 그러나 박 대통령은 정작 정부가 출범하자 국토교통부 장관 후보자로 전·월세 상한제 등 세입자 보호에는 반대하면서 각종 규제를 풀어 부동산 시장을 활성화해야 한다고 주장해온 서승환 연세대 교수를 지명했다. 철 지난 방식으로 또다시 부동산 경기를 띄우려고 주거복지 공약을 폐기하거나 후순위로 미룰 위험이 커진 것이다. 박근혜 정부에는 월세시대의 충격을 줄일 능력도, 의지도 없을 수 있다는 얘기다.

글 서보미 기자 spring@hani.co.kr

사진 탁기형 선임기자 khtak@hani.co.kr

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