한겨레

국토해양부는 지난 5일 ‘수도권 택지지구 우선공급비율 조정’, ‘공공주택 우선공급과 특별공급의 통합 및 비율 조정’ 등을 뼈대로 한 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 입법 예고했다. 신혼부부나 생애최초 특별공급 대상자 요건이 바뀌었고, 지역우선공급 비율이 조정되면서 서울과 수도권 등 거주지역에 따라 희비가 엇갈리고 있다. 개정안은 당장 2월부터 시행될 예정이다. 수도권 청약시장에 적지 않은 영향을 미칠 전망인 만큼 예비 청약자들은 달라진 내용을 익히고, 청약전략을 새롭게 짜야겠다.

■ 수도권 웃고 서울은 울고 지금까지는 서울에서 공급되는 대규모 택지지구 물량의 100%, 경기와 인천은 공급물량의 30%를 해당 지역 거주민에게 우선공급했지만, 앞으로는 서울지역 우선공급비율이 절반인 50%로 줄고, 경기와 인천지역 우선공급비율은 20% 늘어나 50%까지 확대된다. 경기·인천지역 거주자들은 당첨 기회가 늘었고, 상대적으로 서울지역 거주자들은 당첨 확률이 낮아졌다.

경기도와 인천 거주자는 청약통장을 쓸 선택의 폭이 넓어진 만큼 장기·고액 납입자라면 서울이나 수도권의 유망 택지지구를 노리는 것도 괜찮다. 재개발이나 뉴타운, 도시개발사업 등으로 공급되는 물량은 지역우선공급을 적용받지 못하지만, 위례새도시나 보금자리 2차 사전 예약에는 바뀐 비율이 적용된다. 이에 따라 위례새도시 등 인기지역은 청약저축 고액 납입자의 가세로 청약경쟁이 치열해져 저축 당첨액이 크게 올라갈 것으로 예상된다. 반면 입지에서 불리한 단지는 수요자들의 외면을 받아 청약시장 양극화는 더 심화될 것으로 보인다.

입지가 좁아진 서울지역 거주자는 수도권 공급이나 경매, 재개발·재건축 지분 등 청약 외 매물에 관심을 갖는 것도 한 방법이다.

이영진 닥터아파트 이사는 “내집 마련이 목표라면 서울권 청약만을 고집하기보다 경기·인천 지역에도 눈높이를 맞추는 전략이 필요하다”며 “또 위례새도시와 보금자리는 사전예약으로 공급되는 만큼 경기·인천 거주자들은 이 지역의 분양일정과 공급량, 청약순위 등을 꼼꼼히 챙겨 놓을 필요가 있다”고 말했다.

■ 변화무쌍 특별공급… 꼼꼼히 확인 우선공급을 특별공급에 흡수하고 비율을 조정하면서 ‘특별공급’ 하나로 간소화됐다. 노부모 부양과 3자녀 공급물량의 경우 이제 특별공급에 먼저 청약한 뒤, 떨어지면 청약통장을 사용해 우선공급에 중복청약해 당첨 확률을 극대화하는 방식은 어렵게 됐다.

노부모 부양 특별공급은 10%에서 3%로 물량이 큰 폭으로 줄어 예전만큼 당첨 확률이 높지 않다. 위례나 2차 보금자리주택을 기다리기보다는 올 1~2월 공급될 은평뉴타운 2~3지구 등과 같이 종전 사업장의 막차를 타는 게 당첨 확률이 높을 수 있다.

신혼부부 특별공급은 청약기준의 변화가 많았다. 공공물량은 그대로지만, 민간주택 물량이 30%에서 10%로 줄어 청약기회가 3분의 1로 줄었다. 하지만 특별공급 대상 주택 크기가 전용 60㎡ 이하에서 전용 85㎡ 이하로 대폭 넓어졌다. 보금자리주택 전매제한이 7~10년이어서 소형에 당첨된 신혼부부가 중대형으로 갈아타기가 쉽지 않은 상황이었지만 이제는 자녀의 성장과 함께 거주 면적을 늘려야 했던 문제가 일부 해결된 셈이다.

신혼부부 특별공급의 청약경쟁률은 더욱 치열해질 것으로 보인다. 종전에는 결혼 3년 안에 출생신고를 마친 자녀가 있어야 1순위 신혼부부 특별공급 청약이 가능했지만, 이제는 임신중인 자녀가 있어도 자격이 주어지기 때문이다.

게다가 지난해 출시된 주택종합청약저축 가입자 800만명이 올 상반기 청약자격을 갖춘다. 물량은 줄었지만, 자격을 갖춘 신혼부부는 늘어나면서 2차 보금자리주택 신혼부부 청약경쟁률은 지난해 1차 보금자리주택의 19.8 대 1을 훌쩍 뛰어넘을 것으로 보인다.

함영진 부동산써브 실장은 “신혼부부 가운데 자녀 수가 적다면 생애최초 특별공급을 함께 고려하거나, 위례를 제외한 새도시급 택지지구를 노리는 것도 나쁘지 않다”고 말했다.

생애최초 특별공급은 소득이 전년도 도시근로자 평균소득의 80%에서 100%로 상향조정됐다. 어차피 추첨이기 때문에 위례새도시, 내곡지구, 세곡2지구 등 유망한 곳을 고집하기보다 가구 수가 많거나 생활권 유지에 어려움이 없는 서울 은평뉴타운, 경기권 보금자리주택을 노리는 것도 방법이 될 수 있다.

한편 앞으로는 철거민과 장애인을 제외한 모든 특별공급에 청약통장이 필요하다. 공공주택을 특별분양받기 위해서는 청약저축을 6개월 이상 납입해야 하고, 민영주택은 6개월 이상 납입 및 지역예치 최소금액(서울·부산 300만원, 기타 광역시 250만원, 시·군지역 200만원) 이상을 납입해야 한다.

황춘화 기자 sflower@hani.co.kr