한겨레

집값 불안의 진원지로 불리는 재건축·재개발 아파트도 분양값 상한제 대상에 포함됨에 따라, 수익률이 크게 떨어져 사업 추진이 더 어려워질 전망이다. 앞으로 가격 하락이 가속화할 것이라는 예상도 나온다. 지난주 재건축 아파트값은 9월 이후 석 달 여 만에 하락했다. 현재 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)에서 재건축 움직임이 있는 곳은 100여 단지(8만여가구)로 추정된다.

17일 정부와 열린우리당 관계자들의 말을 종합하면, 당정이 지난 15일 결정한 민간택지의 분양값 상한제 도입 대상에는 재건축·재개발 아파트도 당연히 포함된다.

재건축 아파트에는 현재 △임대주택 의무 건설(25%) △소형주택 의무 비율(전용 25.7평 이하 60%) △최고 50%에 이르는 개발부담금 부과 등의 규제를 받고 있다. 여기에 분양값 상한제까지 도입되면 재건축 아파트값은 크게 하락할 것으로 보인다. 재건축·재개발 단지들은 지금까지 재건축·재개발을 하면서 분양값을 높게 책정해 일반 분양자들의 부담을 늘리는 대신 조합원들의 부담은 줄였다. 그러나 상한제가 적용되면 가격 규제를 받아 일반 분양자들에게 건축비를 많이 전가하기는 어렵다. 그만큼 조합원 부담이 늘어나게 되는 셈이다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “조합원들이 일반 분양분 가격을 높게 받아 이익을 취했는데 분양값 상한제를 적용하면 분양값을 높일 수 없어 그만큼 수익성이 줄어들게 된다”며 “이는 재건축 아파트값 하락으로 이어질 것”이라고 말했다. 내집마련정보사 함영진 팀장도 “용적률을 높여주는 등의 대책이 나오지 않으면 재건축·재개발은 움츠러들 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.

부동산114는 서울 재건축 아파트값이 지난주 0.04% 떨어진 것으로 집계했다. 지난 9월1일 이후 석 달 여 만이다. 강남구 개포동 주공 1·4단지는 평형별로 500만~1000만원 하락했고, 강동구 둔촌주공 1·2단지도 500만~4000만원 정도 내렸다. 분양값 상한제 적용 발표로 값이 갈수록 내려 사업 추진을 포기하는 단지도 나올 가능성이 높다. 그동안 서울 강남에서는 재건축만 하면 가구당 수억원의 차익을 얻어, 거의 모든 아파트들이 20년만 지나면 재건축을 추진했다.

허종식 기자 jongs@hani.co.kr