한겨레

이번엔 정말 집값을 잡을 수 있을까?

정부가 강도 높은 부동산 시장 안정 대책을 마련해 곧 발표하겠다고 3일 밝혔다. 대책의 구체적 내용은 확정되지 않았지만, 큰 틀은 분양값 인하와 주택담보 대출 규제다.

그러나 정부의 부동산 정책에 대한 불신이 극에 달한 상황이어서, 분양값 인하 방법과 시기 등을 분명하고 구체적으로 보여주지 못한다면 집값 오름세를 꺾기는 어려울 것이라고 전문가들은 지적한다. 일종의 극약처방이라 할 수 있는 주택담보 대출 규제도 실수요자들의 내집 마련 기회를 되레 가로막는 부작용 등의 후유증이 우려된다. 기반시설 설치비를 국가가 부담하는 것과 용적률을 높이는 것에 대한 적정성 논란도 불거질 것으로 보인다.

분양값을 낮추기 위해 정부가 택한 방식은 아파트 층수를 더 높이고 분양값의 일정 부분을 국가가 떠안는 것이다. 이는 판교 새도시와 은평 뉴타운의 고분양가 논란이 최근의 집값 급등과 불안심리를 부채질했다는 판단에 따른 것이다. 지난 10월 전국 집값 상승률은 3년5개월 만의 최고치였다.

강팔문 건설교통부 주거복지본부장은 “저밀도 개발과 기반시설 비용의 분양가 전가 등이 새도시 아파트의 고분양가 논란을 불러왔고, 이것이 주변 아파트의 가격 상승을 부추겼다”고 말했다.

용적률 완화 등 또 다른 논란 낳을듯
은행권 “정책실패 책임전가 어불성설”

정부가 곧 내놓을 분양가 인하 대책에는 용적률과 건폐율을 상향 조정하고, 새도시 조성 때 광역 기반시설 비용 중 상당액을 국가가 부담하는 것 등이 포함될 것으로 보인다.

용적률의 경우 수도권 고분양가 행진을 촉발했던 경기 성남 판교 새도시가 159%, 화성 동탄 새도시는 173%다. 반면 지방은 대전 노은2지구 220%, 경산 백천 220% 등 200%를 넘는 곳이 많다. 수도권도 용적률을 200% 이상으로 하면 택지비를 크게 줄일 수 있다.

도로·지하철 건설, 상하수도 설치 등에 소요되는 광역 기반시설 비용은 판교 1조8837억원, 동탄 1조1167억원이 들어가는 등 수도권 주요 택지들은 전체 사업비의 28.6~39%를 광역 기반시설 건설에 쓴다. 이런 비용은 모두 분양값으로 떠넘겨진다. 예를 들어 판교 44평형의 평당 분양값 1857만원의 명세를 보면, 건축비는 552만원(29.7%)에 불과하다. 나머지는 땅값이 773만원(41.6%), 채권 손실액이 532만원(28.6%)이다. 실제 집 짓는 비용은 분양가의 3분의 1도 안 된다.

토지공사 관계자는 “기반시설 부담금의 일부를 국가가 부담하고 용적률과 건폐율을 높인다면, 수도권 인기 택지개발지구의 가구당 분양가를 5천만~1억원 정도 낮출 수 있을 것”이라고 전망했다.

그러나 전문가들은 정부가 곧 내놓을 대책에서 확고한 의지를 보여줄 수 있느냐가 분양값 인하의 관건이라고 입을 모은다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “아파트가 저렴한 가격에 공급될 것이라는 신호를 실수요자들에게 확실하게 전해준다면 무리하게 집을 장만하려는 불안심리가 수그러들 것”이라고 말했다.

정부가 분양값 인하와 함께 주택담보 대출에 제동을 걸기로 한 것은 단기적으로 주택 거래를 억제해 집값 오름세를 막아보겠다는 의도로 풀이된다. 그러나 큰 효과는 없이 부작용만 낳을 수 있다는 우려가 일부에서 나오고 있다. 시중은행의 한 관계자는 “집값 급등은 집값이 더 오를 것이라는 기대심리 때문인데, 정책 실패의 책임을 금융부문에 떠넘기는 것은 어불성설”이라며 “대출 규제로 인해 실수요자들의 내집 마련이 더 힘들어질 수도 있다”고 말했다. 허종식 기자 jongs@hani.co.kr