한겨레

전용면적 32.34㎡의 서울 마포구 노고산동 ㅅ아파트는 2019년 매매가가 3억2천만원까지 올랐다가, 차츰 내려 최근에는 2억5천만∼2억7천만원 수준이 됐다. 그러나 같은 기간 전세 가격은 2억5천만원∼2억7천만원이 유지되고 있다. 올 6월 전세계약이 이뤄진 이 집의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 97.8%. 전세 보증금을 돌려받지 못할 우려가 큰 ‘깡통 전세’다. 앞서 정부가 공개한 마포구 아파트의 최근 3개월 평균 전세가율은 58.2%로 낮은 편이지만, 마포구 전체 공동주택(연립·다세대와 아파트) 단지 중에 이런 깡통전세가 된 단지 비율을 따져보면 29.6%에 이르는 것으로 나타났다.

국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당)은 5일 한국도시연구소가 수행한 ‘2022년 상반기 실거래가 분석’ 결과를 공개했다. 한국도시연구소는 국토교통부가 제공하는 매매 실거래가 자료와 전세 실거래가 자료 연계가 가능한 전국의 단지 총 4만947개를 분석했다. 전세가율이 10% 미만이거나 200% 이상인 경우를 제외하고, 전세 거래가 50건 미만인 시·군·구를 제외하는 등의 보정을 한 결과, 전국에서 전세가율이 80%를 넘는 공동주택 단지 비율은 올 상반기 37.6%인 것으로 나타났다. 정부와 전문가들은 전세가율이 80%를 넘으면 집주인이 집을 팔아도 대출금이나 세입자의 보증금을 돌려주기 어려운 깡통주택이 될 위험이 높은 것으로 본다.

전국 46개 시·군·구는 전세가율이 80%를 넘는 공동주택 단지가 50%를 넘었다. 절반 이상이 깡통전세인 셈이다. 전세가율 80%를 넘는 공동주택 단지가 30%를 넘는 시·군·구는 102곳에 이른다. 지역별로 보면, 수도권에서 서울 강서(69.1%), 서울 금천(64.4%), 경기 이천(63.8%), 경기 여주(63.5%), 인천 미추홀구(62.0%)에서 깡통전세 단지 비율이 높았다. 비수도권에서는 전남 목포(84.4%), 충남 당진(80.1%), 경남 사천(79.2%), 전북 익산(74.4%), 전남 광양(70.2%) 등에서 높다.

특히 눈에 띄는 건 지역 평균 전세가율이 낮아도 서울 마포구 ㅅ아파트와 같은 깡통전세 위험 공동주택은 상당수 존재한다는 점이다. 국토교통부는 지난 9월14일 지역별 연립·다세대와 아파트의 최근 1년, 최근 3개월 평균 전세가율 현황을 공개한 바 있다. 이를 보면 부산 동래구의 최근 3개월 아파트 평균 전세가율은 66.2%로 낮다. 그러나 한국도시연구소 분석을 보면, 동래구에서 전세가율이 80%를 넘는 공동주택 단지는 22.9%로 5분의 1을 넘는다. 홍정훈 한국도시연구소 연구원은 “지역별 평균 전세가율은 해당 지역에 고가 주택이 있는 경우 낮아질 수 있다”며, “전세가율 위험 정보는 지역별이 아니라 단지별로 분석해 공개하는 것이 바람직하다”고 말했다.

연구소는 “임차 가구가 보증금을 회수하지 못하는 피해를 예방하기 위해 보증금을 주택가격 일정 수준 이하로만 받도록 하는 제도적 장치를 마련할 필요가 있다”고 조언했다. 2020년 9월 국회 국토교통위원회에 보증금을 주택 공시가격의 120% 안에서 결정하게 하는 주택임대차보호법이 상정됐지만, 추가 논의는 이뤄지지 않고 있다. 박상혁 의원은"임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해서는 단순히 전세사기라는 협소한 개념으로 접근하기 보다는 정보제공 및 관리감독 등 실효성 있는 ‘깡통전세’ 예방조치를 마련해야 한다"고 말했다

최하얀 기자 chy@hani.co.kr