한겨레

대통령직 인수위원회가 재건축 규제 합리화 방안의 하나로 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 개편을 검토 중이어서 그 결과가 주목된다. 시장에선 재건축 안전진단 규제 완화와 함께 정부가 서둘러 재초환 개편까지 추진할 경우 서울 강남권 뿐만 아니라 전국의 재건축 단지 아파트값이 들썩일 것이라는 우려가 나온다.

5일 인수위와 정부, 국회 등에 따르면, 인수위는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재건축 초과이익환수제 부담금 완화 방안을 마련 중이다. 재초환 개편은 안전진단 기준 완화와 함께 윤석열 당선자의 재건축 분야 대선 공약이다.

재초환은 사업 기간(추진위 승인~준공시점) 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3천만원을 넘을 경우 10~50%까지 부담금으로 환수하는 것이다. 노무현 정부 때인 2006년에 제도가 도입됐으나 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 현 정부 들어 부활했다. 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이른다. 조합원 1인당 부담금이 많게는 수억원에 이르는 단지가 속출하면서 반발하는 조합들이 나타나고 있다.

인수위와 정부는 우선 윤석열 대통령 당선자 공약에 맞춰 재초환 부과 방식을 수정해 부담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다. 현행 3천만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3천만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하다.

이와 함께 현행 재건축 부담금이 준공 때까지 예측하기 어렵고, 입주 시점 집값 변동에 따라 부담금 차이가 큰 문제 등을 고려해 부과 방식을 전면 손질하는 방안도 함께 검토 중인 것으로 알려졌다. 지금처럼 입주 후에 부담금 형태로 부과하는 것이 아니라 사업 초기부터 용적률 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓게 하거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납받도록 하는 것 등이 대안으로 거론된다.

다만 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당 설득과 국회 통과가 관건이다. 민주당은 지난 대선기간 용적률 등 재건축 규제 완화를 공약했지만 재건축 부담금 완화에 대해선 부정적이다.

전문가들은 집값 상승 부작용, 개발이익 환수 원칙 등을 고려해 재건축 규제 완화에 대해선 신중하게 접근해야 한다고 지적한다. 한국부동산원 조사를 보면, 지난 2월부터 소폭의 하락세를 보였던 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트 매맷값은 인수위가 추진하는 재건축 규제완화 기대감으로 3월 마지막 주부터 상승세로 돌아선 상황이다. 강남4구는 재건축 수요가 많은 지역이다.

이에 국토교통부도 현재 국회에 계류 중인 재건축 조합원 지위양도 금지 시점을 현재 조합설립인가에서 안전진단 통과 이후로 앞당기는 방안을 비롯해 토지거래허가구역 확대 등 재건축 시장 안정 조처를 전제로 안전진단 및 재초환 규제 완화를 단계적으로 추진하는 게 바람직하다는 의견을 인수위 업무보고 당시 전달한 것으로 알려졌다.

최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학)는 “재초환이 과도한 규제이고 개선이 필요하다는 데는 어느정도 공감대가 형성돼 있지만 ‘고양이 목에 방울달기’처럼 집값 불안을 촉발하는 민감한 이슈”라며 “인수위가 공약에 얽매여 의욕만 갖고 접근해선 부작용만 커질 것”이라고 지적했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr