한겨레

화천대유와 천하동인 등 민간사업자들이 수천억원 규모의 수익을 가져간 대장동 개발사업에 대해 검찰과 경찰의 수사가 진행 중인 가운데, 이처럼 민간사업자 개발이익이 과도해지는 폐해를 방지할 제도적 보완책이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 정부는 이번 국정감사에서 지적된 사항, 검경 수사 결과 등을 참고하면서 도시개발사업 관련 제도 개선 방안을 종합적으로 검토할 계획이다.

14일 국회와 국토교통부 말을 종합하면, 국토부는 이번 대장동 사태를 계기로 도시개발 사업의 그동안 성과와 진행 상황, 대장동 사례의 문제점 등을 다각도로 들여다보고 있다. 앞서 노형욱 국토부 장관은 지난 5일 국정감사에서 대장동 사건에 대한 국토부의 관리·감독 책임을 지적하는 야당 의원들의 질책에 “부동산시장 여건이 달라진 만큼 도시개발사업 제도 개선이 필요한지 전반적으로 검토해볼 것”이라고 밝힌 바 있다.

부동산 업계에선 대장동 사업의 경우 성남도시개발공사가 특수목적회사(SPC)인 성남의뜰 지분 ‘50%+1주’를 갖고 참여한 민관 공동사업이지만 사업의 공공성은 도외시했으며 이는 현행법의 한계에서 기인한 측면이 있다고 본다. 대표적인 것이 사업지구 내 공공임대주택 비율이다. 대장동에는 전체 15% 수준인 1421호의 국민임대주택이 들어섰으나 이는 공공주택특별법에 따른 공공택지(50% 이상)에 견줘 낮은 수준이다. 이는 국토부의 도시개발 업무지침이 도시개발 사업구역에선 공공임대주택을 20~25% 이상(대장동은 25% 해당) 짓도록 했지만 사업지정권자가 10%포인트 이내에서 자율적으로 증감시킬 수 있도록 한데 따른 것이다. 이 조항에 근거해 성남시는 임대주택 비율을 10%포인트 줄일 수 있었다.

공공사업자가 참여해 원주민들의 토지를 수용했음에도 공급되는 주택이 분양가상한제를 피해간 것도 제도적 허점으로 꼽힌다. 애초 대장동 사업을 검토했던 한국토지주택공사(LH)가 시행에 나섰다면 도시개발 사업이든 공공주택지구 사업이든 관계없이 분양가상한제가 적용되지만 민관 공동 도시개발사업은 민간택지로 간주돼 주택법상 분양가상한제 적용 대상에서 벗어날 수 있었다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “공공사업자가 시행사 지분 ‘50%+1주’를 갖고 참여해 공익사업과 똑같이 원주민 토지를 강제로 수용한 대장동 사업에서 공공임대주택을 충분히 짓고 분양가상한제를 적용하는 등 공공이익을 확보하는 측면은 소홀했다”며 “민관 공동으로 추진하는 도시개발사업의 경우 공공택지 수준으로 공공성을 한층 강화해야 한다”고 말했다.

정치권에서는 도시개발사업의 민간 참여자에 대한 수익을 제한해야 한다는 의견도 나오고 있다. 국회 국토교통위원장인 이헌승 국민의힘 의원은 지난달 29일 도시개발법 일부개정안을 대표 발의하면서 공공과 민간이 공동으로 택지개발을 하는 경우 민간사업자의 이윤율을 총사업비의 6%로 제한하는 ‘6% 룰’을 추가했다. 이는 택지개발촉진법의 관련 조항을 준용한 것이다. 또 여권에서는 토지 수용을 수반하는 개발 사업은 원칙적으로 공공이 수행하게 하거나 개발부담금 부담률을 현 20~25%에서 50% 수준으로 높이고 부담금 감면 규정을 축소해야 한다는 등의 의견이 개진되고 있다.

도시개발법은 비도시 지역을 도시로 조성하거나 쇠락한 도시에 도시기능을 증진하기 위해 옛 토지구획정리사업법을 통합·보완하면서 2000년 1월 제정됐다. 이후 도시개발 사업은 공공, 민간, 민관합동 등 다양한 형태로 추진될 수 있고 토지 확보 방식도 환지(기존 땅소유자에게 다른 용도의 토지를 돌려주는 방식)뿐만 아니라 수용도 가능해 비교적 효율적인 중·소규모 택지 개발 방식으로 자리잡았다. 국토부 집계를 보면, 2019년 말 현재 전국 267곳에서 도시개발사업이 진행 중이다. 국토부 관계자는 “그간 부동산 시장 환경이 많이 변한만큼 제도 개선 방안을 종합적으로 검토할 방침”이라며 “다만, 민간 또는 민관 협력으로 부동산 개발을 촉진하고 양질의 주택과 공공시설을 확보하려는 도시개발법 본래의 취지도 고려할 필요가 있다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr