한겨레

정부가 지난 2·4대책에서 발표한 ‘3080+ 대도시권 주택공급 확대 방안’의 핵심인 서울 도심공공주택 복합사업이 최근 급물살을 타고 있다. 정부는 당시 오는 2025년까지 서울 32만3천호를 포함해 전국 대도시에서 총 83만6천호 규모의 신규 주택 부지를 공공주도로 확보한다는 청사진을 내놓은 바 있다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도해 기존 노후주택 등을 철거하고 새 집을 지으면서 토지 소유자 등의 부담을 덜어주고 주택 공급도 늘리는 개발 방식을 제시한 것이다. 이 방식은 사업기간을 5년 이내로 단축하고, 건축규제 완화로 사업성을 개선하며, 주민에게 시공사 선정 권한을 부여하는 등 다양한 인센티브가 제공되는 게 특징이다.

지금까지 1~6차에 걸쳐 전국 후보지역 56곳이 선정됐으며, 전체의 77%인 43곳의 후보지역이 몰려 있는 서울에서는 주민들을 대상으로 한 사업 설명회가 활발하다. 특히 지난 21일 도심공공주택 복합사업의 세부방안을 담은 공공주택특별법 개정안이 시행되면서 사업 추진 동력이 확보됐다. 이런 가운데 최근 주민들의 참여 열기가 뜨거운 일부 지역은 연내 지구지정이 가능해지는 등 사업 추진에 청신호가 켜졌다.

최근 도심 공공주택 복합사업 1차 선도사업지인 서울 은평구 증산4구역의 세부적인 사업계획과 조합원 예상 분담금 등이 처음 공개됐다. 엘에이치가 지난 28일 증산4구역 주민들에게 제시한 사업계획을 보면, 종상향을 통해 용적률이 민간 개발 대비 48%포인트 오른 295%가 적용되면서 건립 주택 수가 기존 자력 개발 때 예정했던 3421호에서 4112호로 691호나 증가한다. 이때 전체 4112호 중 20%인 824호는 공공임대와 공공자가주택으로 나눠 절반씩 공급된다. 남은 80%인 3288호의 주택은 토지 등 소유자에 대한 우선공급분(1642호)과 일반인을 위한 공공분양(1646호)으로 돌아간다.

용적률 증가를 통해 수익성이 높아지는데 따라 토지 등 소유자의 호당 평균 분담금은 가구당 평균 9천만원으로 예상됐다. 이는 기존 자력개발 시 분담금 2억3천만원에 비해 1억4천만원 줄어드는 것이다. 이런 계산이 나온 것은 자력개발 시 총 분담금이 3970억원인데 견줘 공공개발 시 총 분담금은 1665억원으로 감소하기 때문이다.

증산4구역 아파트 일반분양가는 전용면적 59㎡가 5억8292만원, 84㎡는 7억3070만원으로 추산됐다. 분양가상한제 적용 대상이어서 토지비와 건축비, 가산비 등을 고려해 산출한 가격이다. 토지 등 소유자에 대한 우선공급 가격은 일반분양가의 85%를 적용해 59㎡는 4억9400만원, 84㎡는 6억2천만원으로 나왔다. 토지 등 소유자의 분담금은 우선공급 가격에서 종전자산을 빼면 된다. 대지지분이 10평짜리인 빌라 소유주의 경우 종전자산이 3억4900만~4억원 선에서 평가될 것으로 예측됐는데 이 소유주가 전용면적 84㎡를 선택했다고 가정해 봤다. 이 경우 소유자의 분담금은 우선공급 가격 6억2천만원에서 종전자산 3억4900만~4억원을 뺀 2억2천만~2억7100만원으로 추정된다. 만일 이 소유주가 전용 56㎡를 받는다면 분담금은 9400만~1억4500만원이라는 추산이 나온다.

증산4구역은 지난 2012년 재정비촉진구역으로 지정된 이후 2019년 정비구역이 해제되는 등 장기간 개발이 정체됐으나, 지난 3월 도심공공주택 복합사업 후보지로 선정돼 용도지역 종상향 등 해법을 모색하며 신속하게 사업이 추진된 곳이다. 이미 지구지정을 위한 주민동의율 요건(전체 토지 소유주의 67% 이상)을 충족했다. 이에 따라 연내 지구지정이 이뤄지면 내년 사업계획승인에 이어 2023년 착공하는 일정으로 사업이 진행될 예정이다.

엘에이치 수도권주택공급특별본부 나상진 차장은 “증산4구역의 경우 토지주 등 주민들의 사업 추진 의지가 강해 후보지역 가운데 가장 먼저 지구지정이 이뤄질 전망”이라며 “최근 사업 설명회 이후 일부 주민들이 중대형도 희망하고 있어, 의견수렴이 이뤄지는대로 사업계획에 반영할 계획”이라고 말했다. 엘에이치에 따르면 증산4구역 다음으로 은평구 연신내역 인근 사업지의 사업속도가 빠르며, 전체 토지 소유주의 67% 이상 동의를 충족한 도봉구, 영등포구 등의 나머지 12곳도 연내 지구지정이 가능할 것으로 내다보고 있다.

도심공공주택 복합사업 지역 내 토지소유자 등이 아닌 일반 주택 실수요자도 이들 사업의 진행 상황, 일반분양, 분양가격 등을 눈여볼 필요가 있다. 내년 하반기부터는 이들 사업지에서 토지 소유자 등의 몫을 뺀 주택 일반분양 물량의 85%를 사전청약 방식으로 실수요자에게 공급할 예정이기 때문이다.

사전청약은 본청약 2~3년 전에 주택을 조기 공급하는 제도로, 지난 7월 인천계양 등 수도권 4곳의 공공택지에 처음 실시돼 폭발적인 관심을 모았다. 이들 공공택지에선 4300가구 공급에 9만3천명이 몰릴 정도로 경쟁률이 치솟았고 그 결과 일반공급 당첨자는 청약저축 납입액이 평균 1945만원(매월 인정납입액 10만원으로 16년 이상 가입)에 이를 정도로 당첨 문턱이 높았다. 이에 정부는 공급 물량 조기 확대를 위해 지난 8월말 수도권 공공택지 내 민영주택과 도심 공공주택 복합사업에도 사전청약 방식을 도입하기로 했다.

국토교통부 계획을 보면, 서울의 도심공공주택 사전청약은 내년 하반기에 처음 실시된다. 이미 지구지정 요건을 충족한 은평구 증산4, 도봉구 방학역 일대, 영등포구 신길2 등 후보지 13곳이 대상이다. 이들 13곳에서는 총 1만4천호가 건립되며 일반분양의 85%인 약 3800호가 사전청약으로 공급될 예정이다. 이후 2023년에는 서울·수도권과 대구 등지에서 사전청약 물량 9700호가 나온다.

도심공공주택 사전청약은 본청약 자격과 같은 선정기준이 적용돼 생애최초 특별공급과 신혼부부 특공, 다자녀 특공, 노부모 부양 특공과 일반공급으로 구분해 공급된다. 이때 도심공공주택은 공공분양의 전용면적 85㎡이하 일반공급 비중이 기존 공공주택(15%)과 달리 50%로 많고 이 가운데 30%는 추첨제로 공급되는 게 특징이다. 청년‧신혼부부의 관심이 높은 추첨제 물량은 100% 사전청약으로 입주자를 선정한다. 이렇게 되면 도심공공주택 사전청약(85%)의 물량 배분은 특공 50%, 일반 순차(주택청약종합저축 순차제) 20%, 일반 추첨 15%로 구성된다. 일반 순차제는 주택청약종합저축 납입액이 많거나 납입기간이 긴 수요자를 당첨자로 선정하는 방식이며, 일반 추첨은 입주자 저축 가입기간이 짧은 청년과 신혼부부 등 무주택 실수요자를 대상으로 추첨 방식으로 입주자를 선정하는 것이다.

도심공공주택 사전청약 당첨자는 당첨 이후에도 자유롭게 다른 도심공공주택 본청약에 신청이 가능하며, 청약통장 사용도 제한을 받지 않게 된다. 또 사전청약 진행 후 약 1년 뒤 착공, 3~4년 뒤 입주가 가능한 것도 장점으로 꼽힌다. 이는 도심공공주택 사업의 경우 지구지정에서 분양까지 소요되는 기간이 1~2년이면 충분해, 일반적인 재개발 사업보다 총 사업기간이 최대 11~12년이나 단축되기 때문이다. 이에 따라 신혼부부나 생애최초 등 수요자라면 입주를 희망하는 지역의 도심공공주택 사업 일정을 살펴보고 3기 새도시, 공공택지 등과 분양가, 입주 시점 등을 비교해가면서 사전청약을 준비할 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr