한겨레

3기 새도시 등 5개 공공주택지구에 대한 1차 사전청약 접수가 이달 28일 공공분양 특별공급과 신혼희망타운 청약을 시작으로 막이 오른다. 올해 하반기 4차에 걸쳐 공급되는 3만200가구 중 첫 공급 물량이다.

사전청약은 각 차수마다 수도권 다수의 공공택지지구가 한꺼번에 공급되는 방식이어서 수요자들은 자신의 여건에 맞춰 지역과 주택형을 고르는 게 중요하다. 입주를 희망하는 공급지구를 결정한 뒤 분양가 수준, 위치, 품질 등을 살펴보고 본인의 자금 사정에 맞는 1개 주택형을 낙점해야 한다. 동시에 당첨 가능성도 짚어봐야 한다. 예컨대 주택청약종합저축 장기 가입자나 다자녀 신혼부부 등 입주자 선정 순위가 앞서는 수요자라면 이후 공급될 입지가 더 양호한 곳에서도 당첨될 기회는 많다. 반대로 순위가 뒤쳐지는 수요자라면 상대적인 비인기 지역이 포함된 이번 1차를 적극 공략해볼 만하다.

이번 1차 사전청약 대상인 5개 공공택지지구는 남양주 진접2(1535호), 인천 계양(1050호), 성남 복정1(1026호), 위례새도시(418호), 의왕 청계2(304호) 등이다. 총 공급 가구수는 4333가구로 유형별로는 공공분양이 2388호, 신혼희망타운은 1945호다. 공공분양은 남양주 진접2, 인천 계양, 성남 복정1에 나왔고 신혼희망타운은 5곳 모두에서 공급된다.

이번 사전청약에서 공급물량이 가장 많은 남양주 진접2의 경우 2개 블록 공공분양 1096호와 2개 블록 신혼희망타운 439호가 나왔다. 분양가는 전용면적 51~84㎡ 공공분양이 3억412만~4억5428만원, 전용 55㎡ 신혼희망타운이 3억1383만~3억2902만원이다. 남양주 진접2는 3.3㎡당 분양가가 1300만원대로 5개 지구 가운데 가장 저렴하다.

3기 새도시 가운데 첫 사전청약을 받는 인천 계양은 공공분양, 신혼희망타운이 각각 1개 블록 공급된다. 전용 59~84㎡ 공공분양(709호)의 분양가가 3억5628만~4억9387만원이며, 전용 55㎡ 신혼희망타운(341호)은 3억3980만원선이다.

5개 지구 가운데 분양가가 가장 높고 입지 여건도 양호한 성남 복정1 지구에선 공공분양 1개 블록(583호)과 신혼희망타운 2개 블록(443호)이 공급된다. 전용 59㎡ 공공분양의 분양가는 6억7616만원, 전용 55㎡ 신혼희망타운 분양가는 6억4111만원에 이른다. 위례새도시와 의왕 청계2는 이번에 각각 418호, 304호의 신혼희망타운만 공급된다. 분양가는 위례 전용 55㎡가 5억5576만원, 의왕 청계2 전용 55㎡가 4억8954만원이다.

이번 5개 지구 아파트 분양가에 대해 국토부는 시세의 60~80%라고 설명했으나 일각에선 주변 시세와 비슷하다는 반론이 제기되기도 했다. 이런 논란이 불거진 것은 시세 비교 대상 단지가 달랐기 때문이다. 예컨대 성남 복정1 지구의 경우 비교 대상을 인근 태평동으로 잡으면 시세와 분양가 차이가 크지 않지만 위례새도시와 견주면 그 차이가 확연히 벌어진다. 복정1 지구 분양가는 3.3㎡당 2600만원이지만 위례새도시 중소형 아파트 매매시세는 최근 3.3㎡당 3700만~4200만원에 이른다.

부동산 업계에선 복정1지구는 위례역이 신설되는 교통여건과 위례새도시 남쪽에 접한 지리적 위치로 볼 때 위례 생활권에 편입될 가능성이 큰 것으로 내다보고 있다. 이렇게 되면 복정1 지구의 분양가는 어림잡아도 시세 대비 60~70% 수준이 될 가능성이 높다. 이런 변수를 종합적으로 고려한 다른 4곳의 시세 대비 분양가 수준은 위례새도시가 60~70%, 인천 계양·의왕 청계2 지구가 70~80%, 남양주 진접2 지구가 80~90% 수준으로 추정된다는 게 전문가들의 분석이다.

수요자들이 주의할 점은 이번 1차 사전청약 입주자 모집공고에 제시된 분양가는 어디까지나 추정분양가로, 1~2년 뒤의 본청약 때 분양가격이 확정된다는 것이다. 정부는 건축비 등 인상 요인이 발생하면 본청약 분양가격이 오를 수는 있지만 그런 경우에도 물가인상률 수준 이내의 소폭에 그칠 것이라고 공언했다. 따라서 확정 분양가는 추정 분양가과 비슷하다고 봐도 무방하지만, 문제는 주변 시세가 어떻게 등락할 지는 알 수 없다는 점이다. 따라서 시세 대비 분양가 수준은 1~2년 뒤 본청약 때 결정될 수밖에 없으며, 이 수준에 따라 해당 지구의 전매제한 기간과 의무 거주기간도 달라지는 점에 유의해야 한다. 전매제한·의무거주 기간은 규제지역 구분에 따라 3~10년이 적용되는데, 이번 사전청약 지구의 구체적 적용 기준은 본청약 때 확정되는 셈이다.

이번 공공주택 사전청약에서 가장 많은 물량이 돌아가는 계층은 신혼부부다. 신혼부부는 인천 계양, 성남 복정1, 남양주 진접2의 공공분양 중 신혼부부 특별공급 물량 713호와 5개 지구에서 모두 선보인 신혼희망타운 1945호 등 2658호가 배정됐다. 이는 사전청약 총 공급물량의 무려 61.3%에 이른다. 공공분양 신혼부부 특공 비율이 30%인 데다, 주거복지로드맵에 따라 2018년 말부터 도입된 신혼희망타운이 본격 공급되고 있는데 따른 것이다.

이에 전문가들은 신혼부부라면 내년까지 이어지는 사전청약 일정 전체를 보면서 원하는 곳에서 공급되는 신혼부부 특공과 신혼희망타운을 공략해야 한다고 조언한다. 신혼부부 특공과 신혼희망타운은 모두 혼인한 지 7년 이내인 일정 소득(도시근로자 월평균 소득의 100~130%, 맞벌이는 120~140%) 이하 신혼부부에게 청약 자격이 주어지는데 당첨자 선정 방식은 다소 차이가 있다. 양쪽 모두 같은 1순위일 때는 가점항목 다득점 순으로 당첨자를 뽑는데, 신혼부부 특공(16점 만점)과 신혼희망타운(9점 만점)의 가점항목이 다르다. 이는 아이 키우기에 특화된 단지인 신혼희망타운의 경우 자녀를 낳을 예정이거나 자녀가 어린 젊은 신혼부부에게 좀더 기회를 제공하겠다는 취지가 반영됐기 때문이다. 부동산 업계에선 이번 사전청약의 경우 시세 대비 분양가격 수준이 낮고 교육환경이 양호한 성남 복정1 지구와 위례새도시에 가점 고득점 신혼부부들의 ‘청약 쏠림’ 현상이 빚어질 가능성이 높다고 예상한다. 반면 인천 계양, 의왕 청계2, 남양주 진접2 등은 가점이 다소 낮은 신혼부부라도 전용 51~59㎡ 주택형에선 당첨을 기대할 수 있을 것으로 본다.

생애최초 무주택자들은 다른 공공분양과 마찬가지로 이번 사전청약에서도 치열한 경쟁을 피할 수 없을 전망이다. 수요자는 워낙 많은데 반해 이번 공급물량은 3개 지구 595호에 불과하기 때문이다. 신혼부부 요건과 생애최초 요건을 동시에 갖춘 사람라면 신혼부부 특공을 노리는 게 유리하지만 오로지 생애최초에만 해당하는 수요자라면 인내심을 갖고 원하는 지역을 공략해야 한다. 생애최초 특공은 도시근로자 월평균 소득 100%(3인 가구 기준 월 603만원) 이하인 사람에게 70%가 우선공급되고 130%(3인 가구 기준 월 784만원) 이하인 사람에게는 나머지 물량이 공급되는 점에 유의할 필요가 있다.

주택청약종합저축(옛 청약저축 포함) 가입자로서 일반공급에 신청하는 수요자는 3개 지구 378가구라는 가장 적은 물량을 놓고 경쟁하는 처지에 놓였다. 일반공급은 저축 납입액 순서로 당첨자를 가리는 순차제를 적용하기 때문에 이번 사전청약에선 성남 복정1 지구의 인기가 단연 앞서고 인천 계양, 남양주 진접2 지구 차례로 당첨 하한선이 결정될 것으로 확실시된다. 또 오는 10~12월 남양주 왕숙(2·4차), 하남 교산(3차), 고양 창릉(4차) 등 인기있는 3기 새도시에서 첫 사전청약 물량이 나온다는 점도 눈여겨 봐야 한다. 이에 따라 해당 지역이 아닌 서울·수도권 거주자로서 저축 납입액(선납을 제외한 인정납입액)이 600만~1천만원 정도로 순차가 높지 않은 수요자라면 이번에 인천 계양, 남양주 진접 2지구를 공략해볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr