한겨레

올해 하반기 서울에서 재개발·재건축 등 정비사업으로 발생하는 이주수요의 70%가 서울 서초구에 집중된 것으로 나타났다. 강남 재건축발 전세난에 대한 시장의 우려가 제기되고 있는 가운데, 국지적인 현상에 그칠 것이라는 반론이 맞서고 있다.

23일 국토교통부 자료를 보면, 올해 하반기 서울에서 발생하는 정비사업(재개발, 재건축) 이주수요는 3784호로 이 가운데 서초구에서만 2583호의 이주가 예정되어 있다. 이는 서울 전체 이주수요의 68.3%에 달하는 수치다. 서초구에서는 상반기에도 서울 전체 정비사업 이주수요 3853호의 3분의 1에 해당하는 1027호 규모의 이주수요가 발생했는데 하반기에는 상반기의 2배 이상 이주수요가 증가하는 것이다. 상반기 ‘나홀로 고공행진’을 이어가고 있는 서초구 전세가격이 하반기에 더 오를 수 있다는 우려가 나오는 배경이다. 서초구의 최근 4주 전세가격 변동률은 0.16%→0.26%→0.39%→0.56%로 서울 평균 0.04%→0.06%→0.08%→0.11%에 견줘 4~5배 가량 높은 수준이다.

제일 큰 변수는 반포주공 1단지다. 이곳은 1·2·4주구(2120호)가 상반기 이주를 시작했고 하반기에는 3주구(1490호)가 관리처분인가 신청 결과가 나오는대로 이주를 시작할 예정이다. 서초구 관계자는 “재건축 사업은 이주 시기나 방법을 조합이 총회를 통해서 자체 결정하는 사항이기 때문에 행정청에서 법적으로 이주시기를 연장하도록 강제할 수가 없다”며 “반포 1·2·4주구는 이주 시기 조정을 할 수 있는 일정 규모 이상이라 한 차례 이주 시기를 연기한 것이고, 3주구는 조정 대상이 아니라서 현재 전세시장이 요동치지 않도록 조합에 사정을 참작해달라고 요청하고 있는 상황”이라고 말했다.

부동산 시장에서는 강남 재건축발 전세가격 불안에 전세매물 감소가 겹치면서 전세난이 서울 전체로 확산하는 것을 우려하는 목소리가 나온다. 실제 2019년 7월 시작되어 102주째 이어지고 있는 서울 전세가격 상승 랠리도 강남3구의 재건축 이주수요가 촉발한 측면이 크다. 2019년 상반기 강남3구 이주수요는 4116호로 서울 전체 정비사업 1만713호의 38.4%를 차지했다. 2019년 6월 중순까지 하락한 전세가격은 6월 하순부터 보합(0%)으로 돌아서 7월 첫째주에는 상승(0.01%) 반전했다. 당시 서초구(0.06%), 송파구(0.06%), 동작구(0.08%) 등의 전세가격 상승률은 서울 평균의 6~8배에 달했다. 재건축 단지의 경우 매매시장 불안 뿐만 아니라 전세시장 상승까지 초래하는 이중의 문제가 있는 셈이다.

다만 국토부는 올해는 서울 전체 정비사업 이주수요가 크게 줄었기 때문에 서초구 등 국지적인 전세불안이 서울 전역으로 확산할 가능성은 낮다는 입장이다. 실제 올해 하반기 서울 전체 이주수요는 3784호로 지난해 하반기 1만1388호의 3분의 1 수준이다. 특히 강남구와 송파구에서 발생하는 재건축 이주수요는 하나도 없으며 서초구에서만 2583호가 생긴다. 하반기에 강동구를 포함한 강남 4구에서 8천호 가량의 신규 입주가 예정되어 있는 점도 숨통이 트이는 부분이다.

한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(금융부동산학과)는 “전세매물도 2만호 수준에서 안정적이고 전세가격도 특정 매물 빼고는 전반적으로 큰 변동이 없다”며 “국지적이고 일시적인 현상을 지나치게 과장할 경우 시장 심리에 영향을 줄 수 있어 우려스럽다”고 말했다. 실제 매물정보어플리케이션인 ‘아파트실거래가’(아실)를 보면 전세 매물은 올해 1월 이후 줄곧 2만호 대를 유지하고 있다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr