한겨레

외국 세입자보호 대책은

우리나라 주택임대차보호법은 전월세 세입자에게 2년 동안의 임대기한을 보장해주고 이 기간에 집주인이 임대료를 올릴 때 5% 한도를 두고 있으나, 일단 첫번째 임대기간이 지나면 세입자는 임대 여부나 임대료 인상 문제에서 아무런 보호막을 갖지 못한다. 하지만 외국 주요국들은 ‘임대계약 갱신청구권 보장’이나 ‘임대료 상한제’를 통해 주거 안정을 도모하고 있다.

8일 민주사회를 위한 변호사모임(민변)과 참여연대 등이 취합한 외국 입법자료를 보면, 영국·프랑스·독일·일본은 세입자의 임대계약 갱신청구권과 임대료 상한제를 모두 도입했고, 미국 뉴욕주와 워싱턴특별구는 임대료 상한제를 시행중이다.

영국·독일·프랑스·일본은 법률이 정하는 정당한 사유가 없으면 집주인 맘대로 임대차 계약을 끝낼 수 없도록 하고 있다. 우리처럼 집주인이 임대료를 대폭 올리고 이에 응하지 않는다는 이유로는 세입자를 쫓아낼 수 없다는 얘기다. 영국·독일·프랑스는 임대인이 세입자에게 적절한 대체주택을 제공하거나 세입자가 임대료를 연체한 경우, 임대인이 스스로 주택을 사용해야 하는 경우, 철거·중대한 수리 사유가 있는 경우 등에 한정해 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있도록 했다. 일본 역시 ‘정당한 사유’ 없이는 집주인 맘대로 계약을 종료할 수 없고 정당한 사유 판단은 법원에 맡긴다.

임대료 상한제 또한 광범위하게 도입돼 있다. 영국은 등록임대주택은 임대료조정관이나 임대료조정위원회가 소매물가지수를 기초로 공정임대료를 정하도록 하고, 등록임대주택이 아닌 경우에도 세입자가 이의를 제기하면 임대료조정관이 개입하도록 한다. 프랑스는 첫 임대차계약은 자유롭게 체결하되 이후 갱신 때는 건축비지수 상승률에 연동해서 임대료 상승을 제한한다. 독일은 공공임대주택은 금액상한제를 적용하고, 민간임대주택의 임대료 인상은 지역별 비교 임대료 기준을 참고하되 3년 내 20%를 초과할 수 없도록 하고 있다. 일본은 임대료 분쟁이 있을 때 집주인이 물가인상 등 정당한 사유 입증 책임을 전제로 재판에 의해 결정된다. 미국 뉴욕주는 임대료 결정위원회가 해마다 최대 상승분을 제시하며, 워싱턴특별구도 임차주택위원회가 해마다 최고 임대료 인상률을 고시하되 물가지수에 연동해 증액을 제한한다.

민변의 서채란 변호사는 “임대갱신권이나 임대료 상한제는 외국에는 일반화된 제도”라며 “우리도 국회에 계류중인 관련 법안을 통과시켜 장기적으로 세입자 보호와 주거 안정을 달성하는 게 필요하다”고 말했다.

정세라 기자 seraj@hani.co.kr